315来临之际 小编教您如何辨别楼盘降价真假
发布时间：2014-03-10 来源：0352房网 编辑：王红兰
摘要：近一段时间以来有关房价波动的新闻不绝于耳，而杭州某率先降价的项目也获得了比较理想的回报。预期打出降价招牌的还将增加，但个中真假不是一般人能辩明的，这里结合开发过程中的涨价基因分析一下，开发商在哪些情况下打出的折扣真实性比较高。
一般而言，开发商会结合建筑成本/管理费用/财务费用/营销费用/不可预见费用/税收费用/楼面成本来确定自己的成本价。而项目
销售订价往往由营销部门或营销代理机构来完成，他们订价的主要参照物是基于现售条件，结合项目可能的竞争优势与个性特点，分景观/朝向/套型/创新点/地段/服务品牌/物业定位/规模/新卖点等，以区域
均价为蓝本加减后确定第一波试探
市场的
价格。然后通过运筹过程来识别该价格的可接受程度，作为项目正式推出的初始价格。
以初始价格为基础，哪些基因会导致开发商涨价呢？
大约包括市政利好，公共配套，重要教育或其他与生活相关的市政设施。以
大同为例，很多
御东楼盘都是依托新建的行政设施、五医院及一医院等医疗设施、大同二中及实验小学等优质教育资源、五大场馆的
建设来提升项目自身价值。
不大明朗的成分是，需求存在的扩张，如大型企业基地创建或引进，学校扩容，
投资者比较注重物业形态。例如很多综合体项目都引进大型商业类品牌，
华唐城引进朗廷酒店这一国际知名品牌，在大同也是比较罕见的，因此项目蕴含很大的升值空间。南环路一带
紫润芳庭引进王府井、
财富官邸引进华联商厦等，也在很大程度上给这些项目带来影响力。
再一个就是区域内出现领涨的楼盘并且销售看好条件下，类似项目跟涨。
明白一些事理后我们再来谈谈如何判别降价真实性问题。
一：看看开发商的体量
如果该项目开发商为仅开发这一个小项目并且没有其他项目表示，或存量项目，则该项目降价
优惠的真实性要高。例如2013年下半年大同出现了很多只拿一小块地就开始盖楼的项目，这类项目往往在价格定位上都比较合理，因此如果有折扣，相对比较真实一点。
二：同时推出项目的数量与分布情况
在开发商实力日益在营销中占据重要地位的时候，如果一个开发商同时开发多个项目，则降价真实性会大为提高。这种情况下从其他项目累计的客源，通过优惠释放到该项目，迅速转战其他项目，这种优惠是真实的。例如海晟集团开发有
温莎公馆、财富官邸、
御府三个项目。像温莎公馆目前只剩尾盘，
一次性付款优惠5个点；贷款优惠3个点，这就是比较真实的优惠。
三：项目本身价格有优势并且开发商存在再开项目的条件下折扣销售是真实的
比如目前大同不少大盘项目都开始在如广灵、浑源等周边县区拿地，如果这些盘搞优惠活动的话，折扣也是比较真实的。
再来看看哪些是真戏假做
简单枚举，如某楼盘推出量比较大，然后在宣传上说，可抽奖，前一百名业主免一成首付，现在预约者免费送修等，再看看其落实价，高出其同类楼盘约八百元，而其项目特色与其他楼盘并无明显优势。显然，这种综合折扣与优惠措施只是
开盘期的正常营销手段而已。
