三四线城市房价低迷 2014，大同市房价走向何方

摘要：2014已过近半，房地产行业传统的四月“小阳春”却并没有如期而至，在全国房地产拿地、销售普遍放缓的宏观环境下，面对本已扑朔迷离的大同楼市，让观望情绪浓重的购房者越发大呼看不懂。那么作为置业刚需一族，什么时候才是真正的置业良机，房价又将走向何方？

    据2014年一季度中国房地产百城指数统计，百城住宅均价环比微涨0.10%，从涨跌城市个数看，55个城市环比上涨，45个城市环比下跌。价格上涨城市涨幅整体缩小，下跌城市个数明显增加。在政策不稳、信贷收紧、市场观望等多方因素影响下，全国一季度房地产市场表现“旺季不旺”的明显特点。

                                                                                                （2014年4月百城住宅价格指数）
　　　
　　　

    相比全国楼市惨淡经营的景象，一贯表现不愠不火的大同楼市，在一季度全国房地产行业陷入调整的时候，反而出现了“慢牛”的走势。据笔者分析，有以下几方面深层次的原因。

    一、房价不跟全国涨，缓慢消化风险已到位

    早在2004年，大同第一个商品房，西环路某项目的销售均价就定在3360元的高位，时至今日，其销售均价也不过3800元而已；2011年大同当时的房地产销售均价是4300元，今天，我市房地产销售均价整体仍在4200元左右徘徊，从房地产投资增值的属性看，因房价不涨资产被套的群体也不在少数，其投资收益不说跑不过CPI，甚至没跑过银行定存。从这个角度，大同楼市不仅没有泡沫，甚至需要些“泡沫”来刺激。 

（大同房价走势图）

    除去大同房地产发展快步慢跑的原因，大同购房者的“冷静”也可见一斑。在全国房价如火如荼的时候，大同楼市处于较低增长的水平，与大同同等消费水平的三线城市相比，如河北保定、湖南岳阳、四川常德、河南安阳、黑龙江牡丹江等城市，大同楼市不涨反跌，早已处在合理的价格区间。

（一季度部分三线城市销售均价）

　　　   
二、一轴双城的造城模式，对房价上涨的压力逐年递减

    2011年《大同市御东分区总体规划》落地，至今已有4年时间，四年期间，御东城市发展规划速度和成果有目共睹，已初步完成以御河东路、太阳宫为中心的城市政务中心、以大同大学、实验小学为依托的文化中心、以南环路、沙岭生活区为中心的生活中心，几大板块功能基本落位，御东新区与老城区“一轴双城、主副结构”的城市规划构想雏形初现。

    与此同时，由于大量土地进入一级市场，造成大同城市整体开发量过大，仅2012年就有近600万平米住宅用地进入二级市场销售，也将大同市房地产市场拉进慢车道，形成近两年来去库存、缓涨价的房地产市场环境。

（2010-2012年房地产住宅新开工面积对比）

（2010-2012年房地产住宅竣工工面积对比）

    另一方面，大同市的良性经济环境和生活环境，也吸附周边区县的大量人口入住，为大同市带来了稳定的刚需客户，以每年20%的增量在消化着库存，随着存量房的逐年递减，其对房价造成的压力也不断减弱，大同市的房价将进入加速上涨阶段。

三、硬性的开发成本，迫使开发商上调盈利空间

    由于存量房、拆迁安置房的大量入市，导致大同房地产价格始终在低位徘徊，同时土地成本、建安成本却在逐年攀升，造成开发商的盈利空间不断缩水，拿地热情渐渐冷却。当土地财政和开发商销售遇冷的博弈局面形成，其最终结果是，开发商大多会选择用脚投票，为保证相应的盈利空间而上调房价，将成本转嫁到终端消费者身上。

    基于以上分析，笔者认为，大同楼市不存在较大的风险，反而将借助经济结构调整的契机，不排除房价出现重拾升势的可能。纵观大同市城市规划布局，未来大同房价拐点仍始于御东。

四、大同房价拐点看御东，逢低置业正当时

    大同市房地产在售项目中，御东占了近一半，是当年开发商跑步进场的结果，随后御东受制于政策和存量两座大山，价格不涨反跌。2014年，全国经济增速放缓，与房地产行业调整有莫大关系，随后媒体爆出部分城市政府救市的举动，此举暗示着国家对房地产行业的托底和提振，形成大同楼市的政策底。

    另一方面，近几年存量房的去化，加之受国际煤炭价格弱势震荡影响，山西煤炭救市新政呼之欲出，同煤集团将摆脱低迷的经营周期，御东置业最坚实的客户群体购买力复苏，形成楼市的市场底。届时，御东的房价将会向上形成拐点，至少会回归到2010年均价5500元的水平。

    眼下置业御东，是非常考验购房者的眼光，因为御东项目众多，房价和产品差距较大，没有置业经验的客户根本无从下手。从置业的性价比看，笔者推荐两个项目，一是绿地塞纳公馆，因其开发商的实力和品质，是意向购房客户值得参考的项目。二是与绿地位置相近的和汇百合湾（销售热线：0352--5522888   5522999），该项目并没有大肆宣传，其建筑品质和物业管理与其姐妹篇和汇新泉湾同出一辙，23万平米的建筑体量，既可以保证居住氛围又没有大型居住区的繁杂，紧邻大同二中，作为学区房投资自住均可，意向购房的客户可以前去咨询。