商业地产与住宅项目区别很多 购房者要谨慎
发布时间：2014-10-16 来源：0352房网 编辑：木子
摘要：商业
地产项目与
住宅项目在很多方面有本质的区别。住宅开发利润途径只是单一的一次性总
销售收入扣减总开发成本所得，而商业地产的开发利润是通过无数次、多种途径的不定性收入形式所获得的，其中包括出租、销售、自营等实现方式。
住宅和商业地产从
购房者本身出发点来看就有很大的差别，住宅的使用价值和根本功能是为人们提供生活居住的空间，因此对购房者来说，产品本身硬件设施是影响其购买的最重要因素，如：
户型、小区内部环境、生活配套、项目周边配套等。而商业的本质功能是保值增值，因此购房者在购买商业时其最重要的影响因素是商业未来的发展前景。而住宅和商业的区别也不仅仅只是表现在购房者的需求上，其他很多方面都是有很大差距的。
1.产品性质不同
虽然有相当一部分
投资购买住宅的客户，但他们在所有住宅购买者中所占的比重都只能是少数。绝大多数消费者购买住宅的目的都是为了改善居住环境，提高生活品质，也就是说，住宅产品的本质是功能性产品，其直接使用功能正是消费者购买的主要动因，价值的前因是居住，超值是居住功能的同期附带价值表现。
而商业项目则大为不同。
商铺的主力购买者都是并不直接开店经营的投资型客户。他们购买的首要目的是出租获利以及随着商业和
城市发展所带来的商铺升值。也就是说，他们购买的根本目的是让手中现有资金通过商铺这一“媒介”实现保值增值，因此，商铺的本质是一种金融产品，其使用功能当然也很重要，但我们也经常看到几乎没有单独使用价值的商铺也“全城热卖”、“排队抢购”。
2.价值链不同
住宅项目的利益主体只有三个——
开发商、业主、物业管理公司（现实证明，物业管理水平的高低对一个住宅小区的保值增值影响极大），开发商将房子交给业主后其价值就已基本实现；而在一个综合型商业项目中，需要开发商、业主、经营商户、经营管理公司、物业管理公司、消费者6种角色，并且不但需要招商开业、而且只有开业后能持续良好的经营，商铺的价值才算真正得以实现。
3.各项使用费用不同
商业地产
土地使用年限为40年，住宅土地使用年限为70年。在水电问题上，住宅的水、电、煤均按民用收取，商业水、电、煤费用则要比住宅多出很多。而且在契税问题上差距也是比较大的，住宅的契税为1.5%-3%，而商业一律为3%。
