聂梅生：房地产市场调控已经迈入深水区(2)

2011-06-21 来源：0352房网编辑：狄海霞

　　刚才郑理事长讲到了房地产确实是国民经济的重要产业，对经济的贡献率房地产是10.4%，2009年拉动经济贡献率是19.4%，当然是非常重要的产业。但是前提是什么?就是靠投资拉动GDP的阶段是这样的情况，去年投资还有5万多亿，相当大的投资。刚才郑理事长讲得非常清楚，国民经济怎么转型，我们三架马车的作用需要调整，经济发展需要转向内需。城市化的内涵也发生了变化，我们认为我们有一张王牌，人要进城，所以要盖房，但是内涵发生了很大变化，现在的城市化更注重城乡均衡发展，还有高收入阶层和低收入阶层的差距减小。农民工并没有享受到城市化的成果和效益，并没有成为城市的人，恰恰相反，在保障性住房方面还限制外来户口享受。

　　仔细想一想，商品住宅是房地产的主体，曾经达到80%，这种单一模式，商品房的第一方式到底走多远?我们一方面说城镇居民住房自由率达到86%，保障房又要上来，占很多城市销售量的50%，全国都要占30%。原来已经80%，又要上30%、50%，在未来三年，“十二五”计划，未来商品房的空置率还是不能忽视的，人口结构也在发生变化，比如老龄化以后家庭人口在减少，未来是什么趋势?我们要提前研究。要提前考虑商品住宅类的，这一类的转型在保障房方面要考虑，还有租赁这块。还要考虑城市发展的承载到底在什么地方，一环、二环、三环、八环去扩展吗?是做基础设施，就是我们说的“铁公鸡”，会影响未来的发展模式。而且东、西部的发展会造成新的板块，很多开发商已经转出来搞城市运营，城市综合题，城乡一体化，这部分得到了发展的空间，而不是被压缩的空间。我们新型经济产业区即将出现，我们怎么成为他们的承载?开发区、产业转型基地，农业，IT等等，都需要房地产来承载。我们要变成其他产业和经济转型的一个承载力，所以我们内需型的，消费型的产业承载，在座的很多人都非常关注的旅游，服务业，养老产业，这部分内需型也是我们国家经济发展的一个重要转向。

　　对企业来说，商品房市场将面临保障房平分秋色的局面。从单一的商品房开发转向复合业态，从开发销商物业转向销售与持有，要持有一部分，包括住房也有公租房，也有持有机构，大型的企业的整合能力要提高。我觉得在这次调控中，大型企业，不管是商品住宅的整合能力还有集中度都要提高，中小型企业困难加大，现在中小型企业融资问题比大型企业要严峻得多，这样的结果企业集中度会提高。所以企业发展从单纯的规模扩张，我们今年销售多少，明年销售多少，这样一种发展转向整合，集成式的发展，也是我们房地产企业面临的重整。

　　另外，中国人均GDP到了4000-5000美元，已经接近中等发达国家，怎么避免落入陷阱，比如坚持产业调整和城市化进程的调整。房地产的角色，我最近一直在讲，我们是不是参与投资拉动这样一个火车头，应该转向对经济和社会发展的承载作用。从火车头的作用转到一种承载作用，和其他的新兴产业融合共生。

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