陈真诚：迪士尼主题概念的地产如迷如雾(2)

2011-06-23 来源：0352房网编辑：狄海霞

　　五是，迪士尼落沪消息出来后，川沙房价便快速大幅度上涨，目前已在高位，价格泡沫或已透支未来溢价空间，面临巨大的回调压力。

　　六是，高地价诚然有可能推动房价上涨，但二者也有互相双向作用的功能。地价上涨可能会推动房价上涨，但地价下跌也可能拉动房价下降。迪士尼落沪消息让地价大幅度上涨，舆论就质疑将来谁为高昂地价买单，依靠房地产市场来消化高昂地价会显得有些力不从心。一旦房价不能消化地价，地价就可能下跌，而后就可能引致房价下降。

　　七是，从香港迪士尼经验来看，一旦概念推动力在市场上渐渐衰退后，房价未必会持续上涨。在迪士尼落成之前，香港房价曾出现大涨，但项目落成之后泡沫消失，并没有出现房地产火爆增长。尤其是，至今，香港迪士尼运营仍然处于亏损状态，没能通过依靠消费带动获取利润而带动房地产发展。

　　八是，在证券市场上，自2006年以来，有包括房地产、旅游酒店等行业的20余家上市公司曾不同程度的“炒作”迪士尼题材。到迪士尼项目正式获批之前，个别股票的静态市盈率已超过400倍。然而，一旦概念利好兑现，市场便急转直下。2009年11月4日，迪士尼概念板块却整体表现平平，甚至盘中一路领跌。次日，有迪士尼概念的地产股大幅下跌。股票市场的这种表现，很可能是房价市场的先兆。

　　九是，迪士尼概念主要利好商业地产，对商业地产的拉动作用要远远大于住宅市场。不过，究竟“迪士尼”概念对周边商业地产的价值提升有多大，也很不确定。

　　十是，事实上，随着“史上最严厉”调控新政出台，在2010年5月，川沙房价当时已开始领跌上海房市，二手房成为了降价急先锋，降幅普遍达15%-20%左右。到2010年7、8月间，二手房房价单价普遍下调3000-4000元，已较前期回落了20%-30%，但仍难脱手。尤要注意到的是，2008年，浦东房价成交均价跌幅高达46%，而川沙却因迪士尼概念而同比上涨了30%，其后2009年继续跳涨，涨幅超40%，这意味着其间或有较大的下降可能性与下降空间。

　　不过，也要看到，此前迪士尼概念带动川沙房价与地价上涨已成现实，目前房价相较于迪士尼概念出现之前而言依然不低，部分人或企业已从中获利。再则，由于迪士尼对一个地区的经济会产生持续和深远影响，而且，离建成还有数年时间，本文作者陈真诚认为，迪士尼对川沙区域房地产声应是中长期利好影响，一如世博会对浦东三林等板块，拉动效应持续多年之久。

　　而近期内，目前已在高位的迪士尼等主题概念地产的房价，或有起伏。在政府不断深化调控和整体房地产市场趋于回调通道之大势下，现实存在的价格泡沫，以及日益加码的调控政策的跌加效应，调控效果的累积效益，加大了迪士尼等主题概念地产房价阶段性回调下降的可能，调整幅度预期也可能已经加大。

　　总体而言，目前来看，迪士尼等主题概念地产房价的走势，如迷如雾，像是在炒作概念，让人琢磨不透……

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