任志强：房改和市场化的目的到底为什么(2)

2011-08-08 来源：观点网编辑：宋羽欣

　　原因大约在于任何的市场竞争中都必然会有一部分失败者，一部分刚刚参与竞争的弱势者，一部分正在努力攀登的中途者，他们缺少了保障与过渡。

　　人们的消费和收入成正比，都会有一个随着年龄、知识、技术、经验的增长而逐步发展的过程。当收入提高时，消费的能力也逐步提高，这样就形成了一个梯次消费的台阶，如住房会先租后买、先旧后新、先小后大梯次升级。这样就要求市场发展的过程提供这种梯次消费的产品、环境，让梯次消费成为可能的现实。

　　但中国不是一个从开始就是市场经济的国家，中国有五十年计划经济住房实物分配制度的历史，而房改一刀切的将全部住房房改并货币化分配之后出现了一个严重的断层，即原有租赁的住房全部变成了私有住房(全国不能房改的公房租赁仅剩不到7%，而通常这个梯次消费的台阶要有20-30%的租赁住房)，私有住房中用于出租的比例仅占2-3%，并不能有效的形成租赁市场。同时二手房交易市场形成的速度缓慢、税费极高且许多房改房无法进入市场交易。这样就将所有的压力和出口都集中于仅有全部城镇家庭户数2-3%的商品房身上，而每年1000万户的新增家庭面对500多万套的商品房的战争又怎么能让梯次消费的台阶有效发挥作用呢?

　　从全球情况看，没有任何一个国家可以实现全民的住房财富拥有的目标，即使是世界上经济最发达的美国和德国也无能力实现这种梦想，但许多国家都分别用商品市场、租赁市场和政府保障的不同方式较好的解决了公民在居住权利问题。而中国却在试图用拥有家庭财富的方式满足所有家庭的住房欲望。

　　从经济适用住房从可租可售到只租不售，从经济适用住房减免地价、税费的购买到两限房的出台;从普通商品房的定标减交易契税到70%90平方米，数年的调控都旨在用购买的方式让低收入家庭拥有私有住房财富。直到房价在无数次的调控中仍持续上涨，政府才充分认识到这一政策导向的错误，才最终将政府报告中的"居者有其屋"改为了"居者有其所"并提出了"买不起的先租"，开始实行了租赁性住房的鼓励性建设政策，开始大规模的建设租赁性住房的市场。

　　市场经济中，政府要做的是制定市场规划，并对被市场淘汰者给以保障，而不是直接的参与市场中的经营活动。但在房地产市场中，政府将更多的精力用在了参与市场的经营活动中，而缺少了政府应建立的保障职能。

　　房价在《价格法》中是市场调节价，在住建部88号令中是"交易双方协议价"。被高额征收了土地出让金和土地增值税的商品房本就不属于解决低收入家庭住房问题的民生，而是替低收入家庭提供资金支持和转移支付财力的工具，也因此才有了必须将出让金中的10%用于保障性住房建设的规定。既然房价只是解决非低收入家庭住房条件改善的产品，政府又何须要为非保障的人群而强调对房价的管理呢?

　　其背后的原因在于政府的财政体制让事权与财权的不对称，让地方政府过度的依赖于土地的收益，土地收益和房地产税费成为政府的主要财力来源，政府从房价中获取收益的比例过多和过高，政府不得不用遏制房价的增长来掩盖政府从房价中谋取暴利的恶名。这大约就是政府真实的目的。

　　第一次的土地有偿使用来自于《三资法》;第一次的土地出让来自于深圳的试点;第一次全国的土地出让来自于1991年的55号令;第一次的土地增值税来自于1993年的调控;第一次的土地垄断来自于"土地招拍挂";第一次的价高者得来自于"8.31"的限制令。而每一次的土地价格上涨都与土地制度的变化相关，每一次的房价上涨都伴随着土地价格的上涨和市场严厉的调控，每一次调控让生产量下降而房价上升时都带来巨大的羊群效应，让需求爆发性不合理增长。没有保障和租赁市场的配合形不成梯次消费的阶梯，必然就只有购房这唯一一条路了。

　　房价真的涨得很快吗?北京1989年《人民日报》2月的报道说：商品房价1600-1900元平方米，而当时的消费品物价是多少呢?白菜2分斤、豆角1元斤。看看今天食品物价的上涨倍数远高于房价的上涨倍数，北京今年公布的平均房价约为22000元平方米，与1989年相比涨了13倍，其中土地出让金和土地增值税约为70%，扣除土地出让中的成本，因出让和增值税造成的房价上涨约占50%，那么实际房价仅上涨了不到7倍，其余均为政府额外的收入。

　　仅2001-2010年的十年间，土地价格上涨的指数约为房价上涨指数的一倍多，可见房价的上涨因素中土地占了主导地位。但为什么所有的调控措施中都在遏制房价而不限制地价呢?国八条中的"竞地价、限房价"政策恰恰说明了政府明知土地价格的上涨在推动房价的上涨，但宁可限房价也绝不愿意限地价而减少政府的收入!

　　许多人说菜价不能与房价并列对比，菜可以不吃，但房不能不住。但恰恰产生的正是"居者有其屋"不是"居者有其所"的逻辑错误。菜不能不吃，这是生存问题，同时是物价成本的基础，否则为什么CPI中食品要占30%以上的比重呢?但房可以不买，买是财富的拥有，住是生存的权利。但是住与房价无关，而只与租赁市场和租赁价格相关。有房住不表示在无能力购房时一定要买房。

（责任编辑：0352房网）