房地产央企在博弈编年史

2011-05-09 来源：0352房网编辑：编辑小冯

　　地方增长联盟支持了过去十年中中国房地产行业的惊人增长。2003年以来，中央政府一直在为经济过热而担心，并在2006年和2007年采取了一些强硬的调控措施。在2008年第二季度，经济开始出现降温的趋势。但随后，由美国房地产泡沫破裂引发的全球经济衰退，却带来了1998年房改以来房地产价格首次停止增长。之后，中央政府开始了近10年来最大的干预措施，之后刺激和调整措施实施，为我们讨论中央—地方博弈提供了很好的案例。

　　2008年秋到2009年12月

　　中央地方利益一致化导致过度刺激

　　2008年国际金融危机发生后，中国房地产市场遭受的冲击尤为严重。这导致了在2008年第一季度到第四季度房地产价格增长速度下滑了10个百分点，压力之下，中央政府开始采取各种政策。房地产开发商和地方政府开始游说国土资源部和住建部取消在2006年和2007年实施的各种限制性政策。对于中央政府来说，最大的挑战是要保持合理的高增长率。而过去最重要的增长引擎——出口，却看来难以发挥作用。如果国内消费并不能有效缓解疲软，那么中央政府制定的经济增长目标将无法实现。

　　2008年10月，财政部、国家税务总局、人民银行在同一天发布专门针对房地产提供税收和利率优惠的通知。显然，这个刺激计划非常受房地产开发商欢迎。投资者和既有房产的业主也支持这种刺激行动。

　　毋庸置疑的是，地方政府是另外一个重要的受益者，所以，在中央各项政策出台之前，一些地方官员已经考虑和采用地方的房地产业刺激计划。毫不奇怪，当中央政府迈出第一步时，很多地方政府就以本地房地产受到特别沉重打击为借口推出了更强的激励计划。

　　各地政策虽然本土，但核心思路却是相同的：地方房地产市场疲软，需要更强的刺激政策。市场对这些政策及刺激信号反应迅速，房价和地价在下个季度就停止下滑，并在2009年第三季度发生正向逆转。

　　此时，一些信息已经开始显示，房地产业被刺激过度了，房价迅速接近或甚至超过经济危机前的最高水平。

　　2009年12月到2010年9月

　　中央地方利益分化和房地产调控

　　进入2009年末，房价开始失控，中央政府对房地产泡沫带来社会和政治后果开始忧虑。中央政府发现，有必要采取一些降低和稳定房价的政策。值得注意的是，中央政府在表态中，并没有说房价应该降低，而只是应该抑制过快增长，这显然反映了中央在此时基本上还希望在房价增长和社会公平之间取得平衡。

　　第一轮的价格调[最新消息价格户型点评]整开始于2009年12月中旬及2010年1月初。房地产交易营业税的豁免期限再次提高到5年。二套房首付增加到40%，并需支付更高贷款利率。此外，还有一些针对房地产开发商的措施。银行也被要求紧缩针对房地产开发商的信贷审批，政府还提高了预售许可规定。地方政府还被要求提供更多的保障性住房。省级政府领导被要求负起抑制高房价的责任。

　　相比之前的房价调控政策，这些新政策确实要更进一步。然而，基本无视这些政策措施出台，市场的反应是进一步上涨。2010年一季度，土地价格爆炸性地增长了21%，房价也相应地增长了10.6%。压力之下，中央政府于2010年4月中旬推出了更加严厉的政策，国务院发出了“坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知”(国发[2010]10号)，表明了中央政府在抑制房价上的明确态度。文件指出：“住房问题关系国计民生，既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题。房价过高、上涨过快，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险，不利于经济社会协调发展。各地区、各有关部门必须充分认识房价过快上涨的危害性，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，采取坚决的措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展。”显然，在高层领导看来，房价已成为政治问题。但即便如此，政府也没有表示希望房价下降，而只希望遏制过快上涨。

　　这一次，政府采取了更多的措施。对于90平方米以上住房的首次购买者，首付增加到了30%，二套房购买者首付达到50%，贷款利率是基准利率的110%。对三套房购买者，首付和贷款利率更高，在某些热点市场，甚至还禁止发放第三套住房贷款。如果购房者不是本地居民，他们必须有一年以上的缴税或缴纳社保的证明，才能获得银行贷款。这些措施意在进一步阻止房地产市场上的投资和投机。除了16家主营房地产的中央直属国有企业，78家央企被要求退出房地产市场。

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