违规别墅在城市中“潜伏”多在“闷声大发财”
2012-04-25 来源：0352房网 编辑：罗慧哲
网民曝光的多地违规别墅，让不少“闷声发大财”的开发商浮现。
在重庆，“南山疯建别墅破坏环境”等网帖揭开了重庆南山国家级风景名胜区违规建别墅的“神秘面纱”。从2011年开始，市民发现，南山这片城市天然氧吧变成了建筑工地，原本青翠的山体突然被削掉，裸露出斑驳破碎的黄土，成了“癞子头”，刺得人眼疼心痛。
记者日前实地调查发现，南山上的别墅修建，非但没有停止，反而愈演愈烈，“山与城”、“南山一号”、“清水溪”等各种别墅分布在山上，购房者每天络绎不绝。
在河南，几起比较典型的违建别墅事件经网友曝光后引发了社会的普遍关注。2011年7月，在郑州市上街区南部山区，一家房地产公司打着建设山地生态公园的旗号，将山上村民迁出之后，挖山毁林，建设高档别墅群、高尔夫球场、赛马场等;2011年年底，许昌县一处小型水库库区内又被曝光存在违规建设别墅。
据调查，该项目没有对于水库防洪等功能影响的专业评估报告，同时立项、确权、环评、规划审批等手续均没有办理完毕，而库区别墅的违规建设长达一年多无人问津。
违规别墅生长有秘密
2012年2月底，国土资源部公布《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》，再次强调停止别墅类用地的土地供应。早在2003年，国土资源部就明令要求“停止别墅类用地供应”。禁令从未松动，而各地的别墅开发却从未停歇。
有业内人士向记者道出了“内中玄机”：“注意里面只说禁止别墅建设用地审批，但没有说禁止建设别墅”。
暨南大学管理学院副教授胡刚表示，从逻辑上而言，不审批别墅用地，自然不能建设别墅。但事实上，房地产商却从中钻了法律的漏洞，以其他形式审批，再冠以别墅名义售卖。
记者发现，堂而皇之卖别墅风险很大，不少企业就选择打“擦边球”。大量以花园洋房、连廊别墅、双拼别墅、联排别墅为名的“类别墅”项目在市场上大行其道。
广东清远市的美林湖楼盘，在其售楼广告中就明确表示有独栋别墅和联排别墅售卖，而独栋别墅为国家明令禁止销售。记者打电话询问销售人员：“国家不允许建独栋别墅，买了不会有问题吗?”而销售人员告诉记者：“所谓的独栋别墅虽然在地面上没有相连，但空中有连廊，这样符合国家规定，就不违法了。”
此外，就开发商而言，别墅建设属于“天价利润”工程。一位不愿透露姓名的房地产业内人士介绍，一般别墅建设往往选在市郊，因土地价格便宜，“建设成本不过十几二十万元，对周边配套设施的要求也低，但转手就以几百万甚至上千万价格卖出，利润比普通住宅高得多。”
违规别墅真成绝症了？
这些违规别墅项目普遍采用未批先建、打擦边球瞒天过海等手段，这种“潜伏”招数并不高明，为何有关部门就是没发现?
“在别墅问题上，这么多年来政府和开发商很像是在玩猫鼠游戏。既要防止到处都是高密度住宅，又要禁止部分住宅大面积圈地，这几年来地方对出让土地容积率的下限要求从0.35、0.7再到1，不断被突破，‘禁墅令’执行其实很难。”中国房产信息集团分析师薛建雄说。
业内人士表示个中原因，最主要的还是“土地财政”下的利益作祟。一般来说，同样的土地，别墅用地价格要高出普通住宅用地价格数倍，别墅等高档住宅的土地增值税、契税等也要高于普通住宅;此外，别墅对周边地价、房价的带动力要远远强于普通住宅。种种利益驱动之下，一些地方政府对别墅供地和建设“睁一只眼闭一只眼”。
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