商业地产滞销，为偿债多渠道融资
2012-09-12 来源：0352房网 编辑：木木
今年前6个月，地产商的财务状况喜忧参半，资金宽松的仅是少数企业，多数企业都过得不容易。一些企业之所以沦落到卖项目的地步，错误也许早在几年前就已经发生，这就给全行业敲响一记警钟：任何时候都不要犯大错，尤其是在行业的“冬天”。
高负债扩张酿“恶果”嘉凯城短期借款超货币资金近1倍。在对30家上市地产公司偿还能力的最新统计中，业绩大幅下滑、负债率居高不下的嘉凯城(000918,SZ)位列倒数第一，被称为今年上半年“最熊上市房企”。嘉凯城截至今年上半年的资产负债率已经接近80%，账面的货币资金仅为17.95亿元，几乎只够支付短期借款的一半。
嘉凯城将上半年业绩不佳的原因归结为可结算项目不多，存货在公司总资产中占据了极大的比例。对于嘉凯城来说，缓解还款压力只能寄望于下半年销售好转。但相关分析认为，产品定位较为高端的嘉凯城很难在目前的市场下实现反弹，随着资金压力加剧，嘉凯城或许只能通过高息信托来救火。
2012年半年报数据显示，上半年嘉凯城实现营业收入15.19亿元，净利润亏损3.28亿元，比2011年同期分别大幅下滑了45.11%和4600.96%。嘉凯城在半年报中表示，本期项目销售价格下降导致主营业务毛利率下降，结算规模较上年同期减少导致本期净利润与上年同期有较大差异。数据显示，2011年嘉凯城营业收入仅为64.8亿元，比2010年的91.8亿元下滑近30%;同期，嘉凯城2.06亿元的净利润还不到2010年的1/5。截至今年上半年，嘉凯城资产负债率高达79.18%，同比上升了2.19个百分点。2011年、2010年以及2009年，公司资产负债率也分别高达76.99%、70.04%和75.76%。
嘉凯城负债高企，资金压力紧张，一方面是因为上半年财务、管理、营业“三费”的提高，根本原因是公司扩张较快带来的营销费用增长和人员费用增长;此外，受政策调控影响较大，公司销售不够理想，影响了项目结算进度，前期投资未能回笼。销售收入的连续下滑，让嘉凯城的资金链一直紧绷。就目前来看，嘉凯城的“燃眉之急”或许是即将到来的高额短期借款。数据显示，截至今年上半年，嘉凯城的负债总计达到207.22亿元，其中，1年内到期的非流动负债为32.20亿元，而短期借款达35.72亿元。由于上半年销售不佳，嘉凯城的资金并不充裕。截至上半年，嘉凯城的货币资金仅为17.95亿元，几乎只够支付短期借款的一半。2009年借壳在深交所上市以来，嘉凯城的表现就如过山车一般：2008年亏损，2009年扭亏净赚12亿元，2010年和2011年，净利润又连续下滑至11.15亿元和2.06亿元。 近几年，嘉凯城的资产负债率一直接近80%。一位接近嘉凯城的房地产业内人士指出，业绩下滑看似是因为销售不佳，但更深层次的原因是在高负债扩张模式下，嘉凯城“踩错了步调”，对市场形势分析得不够准确。
据了解，在2010年房地产市场调控 “突袭”的形势下，在2009年取得业绩丰收的嘉凯城并没有控制住扩张的步伐，连续在青岛、武汉等地区拿下超级大盘项目。据悉，青岛旧城改造项目总建筑面积达182万平方米，武汉巴登城规划的建设用地面积为6700亩，规划建筑面积也高达130万平方米。仅在2010年，嘉凯城就新增土地储备面积400万平方米，同年嘉凯城新增融资高达44.7亿元。截至2010年底，嘉凯城净资产只有40.12亿元。2011年，嘉凯城销售仅为39.5亿元，但总的推货量在120亿元左右，销售率仅为33%。嘉凯城项目有85.2%分布于限购区域，产品主要定位中高端市场，受政策调控影响较大，影响了公司项目结算进度。嘉凯城2011年年报数据显示，当年平均销售价格达15700元/平方米，土地成本也高达3000元/平方米左右，这与周转速度较快的房企相比，显然不具备竞争力。截至今年上半年，嘉凯城总资产为261.72亿元，其中存货为200.67亿元，占总资产的比例高达76.67%。
预计嘉凯城2012年可售货量在180亿元 (新盘+存货)左右，如何提高去化率将成公司2012年销售和业绩增长的关键。但从公司当前产品结构来看，仅有名城公馆、青岛嘉凯城项目具备刚需特征，可以快速回笼资金，但其体量有限，预计嘉凯城今年销售较为乏力。嘉凯城调整的关键在于减少中高端产品开发，增加平民化产品的比例，以提升去化率。同时，其项目也有沉淀价值高的优势，市场回暖之后会迎来触底反弹，即使面临短期债务压力，但还不至于通过卖项目来缓解资金压力。
业内人士认为，如果市场未见好转，嘉凯城的现金回流将面临阻碍，从而直接影响短期债务的偿还能力。除依赖销售之外，就只能依靠信托融资了。
对于一直处于高负债扩张的嘉凯城来说，依靠信托获取资金并非新鲜事。2011年，嘉凯城就曾在短短两周内连续两次进行信托融资，总金额高达10亿元，包括通过旗下控股公司向昆仑信托转让无锡某项目的收益权，借此融资5亿元;另一次融资则是以债权担保计划向五矿信托融资4亿~5.7亿元，信托年利率为15%。嘉凯城作为浙江省国资委旗下唯一房地产上市公司，其控股股东浙商集团具备雄厚财力，同时，其国企背景也能为公司提供比较好的资金支持和信用保障。但一个不容忽视的事实是，从2011年开始，嘉凯城的净资产收益率就一直在低位徘徊，2011年仅为5.08%，2012年上半年更是低至-8.30%。在这样的情况下，业绩前景本就不明朗的嘉凯城或将因此支付更为高昂的融资成本。
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