房地产市场量价纠结政府政策博弈或将是关键

2012-10-13 来源：0352房网编辑：诗诺

　　“金九银十”一直被视为房地产市场销售的黄金期。再加上今年“十一”大假的来袭，更应是锦上添花的势头，然而全国楼市却没能使人如愿，表现平平还略显低迷。

　　9月份全国100个城市(新建)住宅平均价格为8753元/平方米，环比上涨0.17%。这是自今年6月止跌后连续第4个月环比上涨，但涨幅继续收窄0.07个百分点。和去年同期相比，百城房价连续第四个月出现下降，9月份的同比降幅为1.4%。而国庆黄金周期间楼市也延续了9月份以来“旺季不旺”的态势。

　　据中原地产等中介机构的统计数据，黄金周期间全国54个城市的住宅签约量环比大幅下降7成，签约套数合计仅为1.6万套。中国楼市第四季度将何去何从，地方政府和中央政府政策的博弈，或将是关键因素。

　　房企未采取明显降价促销，购房者重新陷观望期

　　成都长假期间的楼市显得理性低调。有140多个项目参展的秋季房交会与多数开发商之前的预期“差异不大”，平淡大于惊喜，这也与大多数机构统计的中国100个城市“双节”期间表现几乎一致。

　　作为一家中型房企营销总监，刘军也与大多数房产公司营销人员持有相同的心态寻找刚需，可最终等到几天的房交会结束，他们等待的结果却是“看盘的多，买楼的少”。刘军对楼市“双节”期间的表现总结，“开发商没有推出迎合之前购房者的大优惠。”

　　市场无疑已经进入新一轮的观望状态。

　　据中原集团研究中心监测，全国54个城市10月前7天，新房成交量较9月份同期下降75%，较去年同期微降3.7%，较2010年“十一”下降近三成。

　　从市场角度观察，今年前几个月楼市回暖，既与地方微调、信贷宽松等因素密切相关，也受市场预期转向的影响。而进入九十月份后，随着前期降价促销楼盘被快速消化，而跟进降价楼盘减少，购房者开始产生观望情绪，成交量自然出现下滑;另一方面，由于今年3月份以来住宅市场持续回暖，刚性需求已得到充分释放，而投资投机性需求一直被遏制，“市场重新进入了博弈期”。

　　中原集团研究中心对北京、上海、广州等多个城市“十一”房展会监测显示，大部分房企并未采取明显的降价促销，购房者重新进入观望期。

　　住建部对执行调控政策不力等问题实行问责

　　刘军判断，“尽管成交量下滑，观望气氛浓厚，但短期内出现明显降价的可能性却在降低。”

　　市场大多行业人士在上述判断上几乎一致的依据在于，地方政府已经开始出台政策试图打破楼市的低迷现状。

　　据贵阳市政府网站10月6日刊登的消息称，凡在贵阳购买商业、办公用房和首次购买住房的，可享受本市户籍人口就业、入学和就医等同等待遇。这一措施被市场认为认为贵阳继续通过拉动投资性购房需求来缓解当地有限的刚需和日益增长的楼市库存之间的矛盾。

　　据不完全统计，此轮调控截至目前，已有约50个城市试图对中央政府的房地产严控措施进行微调，出台诸如提供税额优惠、降低银行贷款利率、扩大公积金贷款额等措施，尽管有的地方政府措施被中途叫停，但大多数没有破坏二套房限购的措施均被默许。

　　但楼市前几个月快速回暖还是触发了中央政府对放松调控可能带来的楼市报复性反弹的担忧。9月24日，住建部表示，适时对执行调控政策不力、放松调控政策，造成房价过快上涨的地区实行问责。

　　10月前由于国土部的督察以及中央三令五申的收紧信号，部分城市地方政府也出现政策分化。日前广州房管局正式表态对珠江新城等区域个别楼盘采取限制预售规模措施，以此控制交易节奏维稳房价。

　　易居中国研究院杨旭红表示，“从中央和地方政府的表现来看，当前楼市的平淡期也是政策的博弈期，总体来看，当下的政策表现仍然是外紧内松，针对自住需求实行差异化的政策，整体并不会有较大松动，在这种情况下，土地市场与政策的变化将是决定四季度全国楼市走向的重要因素。”

（责任编辑：0352房网）