商业地产“黄金时代”背后 警惕“泡沫”隐现
2013-06-05 来源：0352房网 编辑：李建霞
摘要：从市场来看，商业地产由于不受限购、限贷等政策影响，从去年年末到今年上半年，商铺、写字楼、公寓等类型商业地产都比较火热。面对商业地产投资热潮，业内人士认为，目前商铺投资的火爆，经常是一铺难求，但实际上目前租金回报率并不高，可能要很长时间才能收回成本了，业内人士提醒投资者，机遇伴风险不宜盲目更风。
受国家对房产市场持续多年的宏观调控，使住宅地产越来越难做，住宅地产投资前景不明。但新型城镇化的到来，又似乎进一步使人们看到了商业地产的“无限商机”，众多开发商争相涉足、纷沓而至、盲目转投商业地产，甚至连非房地产行业的家电企业都纷纷进军商业地产，一时间，商业地产红遍大江南北，且有愈演愈烈之势，房地产下一个竞争激烈的“角力场”也将逐渐转向商业地产。
在很多城市发现，许多企业包括大型国企，都在国内很多城市圈地，占多用少，甚至占而不用，坐等升值，转手再增值。但从长远来看，发展商业地产需要理性，适合城市发展并切实可行的商业地产开发模式成关键。
以城市综合体为例，商业地产投资开发过热现象并非仅存在于一线城市及各大热点城市。中国购物中心产业资讯中心此前发布报告称，珠海、海口、银川、西宁四个三线城市商业建筑面积今年增幅将高达83.9%。更有甚者，一些中小城市动不动也搞数十万平方米的城市综合体。值得反问的是，一个几十万人口的城市开发几十万平方米的商业地产项目，能“养活”吗?我们的开发商有没有统计过，城市的人均商业面积是多少?我们的人均可支配收入够不够“养活”所开发的商业面积?
商业地产领域投资开发过热隐藏的问题，主要表现在以下五个方面：贪大求全，不顾项目所在地的实际情况与需求;业态雷同、简单复制，把一个相同的东西放在许多不同的地方;不能应地制宜地进行商业规划，忽视项目地的“商业基因”，从而遗失历史商脉商气;建筑缺少地域特色，丧失“城市记忆”且与业态和运营模式的匹配度不够;缺少科学的投融资规划，无法保障项目按节奏顺利开发运营。
在发展总部经济时，要遏制投机资本过度进入商业地产。在很多城市发现，许多企业包括大型国企，都在国内很多城市圈地，占多用少，甚至占而不用，坐等升值，转手再增值。一些开发商想开发商业地产，但没有做很好的政策设计和内部机制设计，项目出来后，只要你想买他就卖，层层转手，最终造成价格很高，谁也入驻不起。这样就会导致泡沫地产的出现。
我们知道，商业地产不同于一般意义上的住宅地产。一方面，它的成败包含了众多因素：行业背景、区位环境、城市发展、竞争对手等等综合因素，缺一不可。选址不佳、规模不当、业态不准、管理运营不善等等任何一个因素都会影响到项目的总体发展。商业地产和实体经济是紧密相连的，它不能脱离消费群体，因此商业地产也不是很容易产生泡沫。但也不能大意，因为商业地产最大的风险就在于产生泡沫。商业地产的黄金时代依然存在，但如果以现在的趋势继续上涨，恐怕会接近尾声。
另一方面，在看似利润丰厚的表象下，业内人士认为，目前商铺投资的火爆，经常是一铺难求，但实际上目前租金回报率并不高，可能要很长时间才能收回成本了，业内人士提醒投资者，机遇伴风险不宜盲目更风。
鉴于此，提醒投资者，机遇伴风险不宜盲目更风。
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