“一证难求”致使京城楼市主战场价格仍然坚挺
2011-07-11 来源：0352房网 编辑：狄海霞
北京市相关部门并未就“限价令”公开表态，但政府的另一种手段却摆明了是在实施限价令。调控大局当前，预售许可证成了开发商最头疼的事。
多家地产开发企业负责人透露，目前在北京，有两类商品房很难获取预售许可证，一是申报预售价超出区域内在售楼盘均价10%的纯新盘，二是申报预售价高出前期销售均价的老项目后期。
魏成所负责的楼盘位于北京市大兴黄村，是区域内的纯新建商品房。今年以来，大兴凭借近30个楼盘在售、超过200万平方米的供应量，成为京城楼市绝对的主战场。
据亚豪机构调查统计，5月份，大兴区商品住宅的成交均价为18331元/平方米，与今年2月份成交价格的最高峰相比，下降了16.1%。
值得注意的是，魏成及其公司致力于将该项目打造为黄村区域首屈一指的高端项目，调控之前，其最初的定位是不低于3万元/平方米。
一切都是因为预售证难求。“我们不能等，因为我们手头上还有好几个项目，公司需要快速周转，只能尽快推盘。”魏成说。
头痛的不止魏成一个，近大半年以来，在北京申领商品房预售证的开发商们均感受到，领证的难度越来越大，除非申报的预售商品房销售价格与区域内在售楼盘均价持平，或者低于区域内均价，否则很难获得预售许可。
“历时三个多月，总共报批3次，被打回两次，最近北京市住房和城乡建设委员会(以下简称住建委)终于给我们发了预售许可证。”作为北京一家地产开发企业高管，魏成(化名)最近很头痛。
魏成的经历并非个案。近日，有消息称，北京高端项目亿城西山公馆更是苦等一年才被“放行”。
类似的情况出现在各地，包括北京、上海、广州、武汉、桂林、石家庄等在内的众多城市对楼市的行政管控均升级，“限价令”广泛出现，通过严格审核、控制商品住房预售许可证的发放，从而影响商品房的定价。
这一价格现状让魏成所在项目的定价很尴尬。
“我们项目踩得点不好，从今年3月份开始到住建委申报预售证，但住建委就是不批。我们的心理价位均价能到2.6万元/平方米，所以最开始报2.7万元/平方米，但没想到政府不批。第二次我们报到2.5万元/平方米，但又被打回。”魏成透露，几次与政府讨价还价失败，最终公司将申报均价降到2.4万元/平方米，才拿到预售许可证，而且“住建委还规定，这个价格报了就不能再涨，降价打折可以，但涨价是没得商量”。
政府对商品房预售许可证的监管，直接打乱了开发商的定价策略和推盘策略。魏成原本以为公司重金打造的项目能卖个好价钱，但因为迟迟拿不下预售证，开盘时间只能一推再推，不仅错过了开盘的最佳时期，项目最终报批下来的售价也比预期价位低了好几千元。
“定低了开发商不愿意，定高了政府不同意。开发商心里价位与残酷市场形势形成了巨大反差。”一位业内人士对记者表示。
公开资料显示，根据亿城股份计划，去年5月亿城西山公馆便可以入市，不过，该楼盘并未按计划开盘。按照亿城股份高层的解释，“西山公馆因为政策原因开盘晚了一年”。目前，该楼盘的预售均价为34800元/平方米。
如此行政干预手段的威力逐渐显现。“预售许可证的控制对开发商的影响很大。”第一太平戴维斯北京住宅部董事常峥说，开发商不得不重新考量销售策略，且在同等区域再也不能创造一个标杆价格。
住建部政策研究中心副主任王珏林表示，去年开始，北京已将控制预售许可证作为一种调控筹码。纯新盘售价如果超过周边楼盘价格一定额度，或者老项目后期开盘价格超过前期开盘价格一定额度，一般都会被政府主管部门退回重新定价。
亚豪机构相关负责人则认为，随着楼市调控效力的不断显现，开发商以价换量的销售策略也愈发明显，在库存增长的压力之下，尽管开发商尚未就大规模的降价形成共识，但下半年他们所面临的销售压力与降价压力将会日渐增大，价格坚冰的缝隙已经出现。
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