明确保障房五条常规给力楼市调控国八条

2011-07-23 来源：0352房网编辑：乔铭

　　2010年以来，我国出台了一系列的房地产调控政策，尤其是2011年1月出台的“新国八条”，政策力度进一步加大，调控手段趋于多样化，调控对象更为明确。

　　住建部近日发出通知，要求各地在确定年度新建住房价格控制目标时，要在本地区内听取社会的意见，使各地调控目标的制定科学合理，并取得社会的认同和支持。根据听取意见的情况，酌情调整已发布的调控目标。

　　加大住房保障是政府的责任，也是利国利民的好事，然而，如果具体政策设计不当，很有可能成为某些特权阶层寻租、谋利的工具，谁都愿意不花本钱去享受政府公共资源的补贴，并借此而发个财产性收入的大财。但从历次出台房地产政策看，保障对象从来就是一笔糊涂账。

　　但“新国五条”是以往房地产调控政策的延伸，在调控思路上仍然以“增加保障性住房供给”和“打击投机投资需求”为重点，能否从根本上疏导需求、增加供应、平衡供求，政策效果有待观察。此外，要求地方政府提出“新建住房价格控制目标”这一政策在执行落实中阻力重重，从目前各地公布房价调控目标及调控细则情况就可以看出这一点。

　　一、“新建住房价格控制目标”尚需进一步明晰

　　“新国八条”要求2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。这一新的调控手段很有可能引发较大争议，预计在执行落实中存在较大阻力。

　　首先，即便政策层面认定以国家统计局公布的房价数据为准，仍存在地方政府以“玩数字游戏”逃避责任的风险。平均房价本就不是个准确定义的标准数，自然就可以用各种方式来假戏真唱了，如用外围的低价房大量供给将少量高档房的价格平均下去;如用大量保障性住房供给将价格平均下去;如严格限制高价房的销售许可，将销售平均价格降低;如用销售限价方式强令开发商降价;如用“限房价、竞地价”的方式供应土地等等。目前在各城市已公布的房价控制目标中，济南、兰州等城市特指“新建商品住房价格”，而上海等地则为“新建住房价格”，“新建住房价格”中会包括保障性住房，本身价格低，能拉低统计房价。

　　其次，关于房价的统计数据存有较大争议。相关数据每经发布总会引起广泛争议，或与普通民众感受不相吻合，或与地方政府及其他机构公布的数据产生较大出入。给定房价统计数据无法获得完全认可，要用新建住房价格作为考核问责的目标，必然会出现激烈的争论和博弈。

　　最后，由于地方政府与房地产存在千丝万缕的复杂利益联系，并且中央是首次要求地方政府公布调控目标，也没有对调控目标提出任何数量标准甚至是原则性的规定，这样很有可能出现地方政府在制定调控目标时过于谨慎、目标偏低，达不到该项政策应有的效果。如目前已公布房价调控目标的城市，只有北京提出“稳中有降”，其余城市房价控制目标均有程度不一的上涨，大部分定在10%左右，房价调控目标变成了“涨价令”。

　　二、地方政府在执行落实中存在政策力度弱化趋势

　　地方政府能否认真贯彻落实国家房地产调控政策精神，是房地产调控能否取得预期成效的关键，而从目前各地贯彻实施“新国八条”的情况看，形势并不乐观：

　　首先，许多城市对于出台调控细则不积极。按照“新国八条”要求，全国至少应有36个城市在2月20日之前出台地方调控细则，然而截至2月22日，出台限购政策的城市(含地方政府规定)只有18个，这意味着全国过半城市未按规定期限出台限购措施。尤其省会城市出台细则普遍比较慢，重要原因是担心政策对当地房产市场冲击太大，可能对地方经济带来较大影响。

　　其次，已经出台细则的城市存在政策力度逐渐减弱趋势。总体而言，一线城市限购政策较为严格，而二线城市，尤其是中西部地区，大多将限购范围划定在主城区范围内，有的虽然也列明“全市”，但是没有明确区域，因此也有操作空间，各地在限购范围、限购门槛、限购执行期限、纳税年限和社保证明门槛等方面各有文章。石家庄版本的调控细则限定了房屋限购的范围在市五区和高新区范围之内，细则同时提出限购政策有效期到2011年12月31日。成都版“限购令”限购范围为本市主城区，没有涉及到郊区郊县，而且也没有规定本市纳税证明或社会保险缴纳证明最低年限限制。贵阳仅限定“市中心城区人口密集、房价过高一环内的住房”，比成都只限主城区范围更窄。天津限购细则将“新国八条”规定的提供累计五年缴税或社保证明放宽为一年。此外，已出台调控细则的城市均未提及新建住房价格控制目标。

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