东北房地产市场的春天来袭 团购降价风潮涌动
2011-09-14 来源：未知 编辑：狄海霞
根据《城市房地产开发经营管理条例》，房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%。上述法律人士称，开发商需要一定比例的自有资金，并只能用于该房地产项目的开发，不得挪用。这种规定旨在有效防止因资金问题而导致房地产项目“烂尾”。但如果开发商通过团购集资的方式获得土地出让金或填补项目资本金，就有“空手套白狼”的嫌疑。而开发商从购房者手中获得的资金其性质类似借贷，只不过这种借贷没有任何抵押物和担保，完全凭借开发商的信誉。一旦开发商这方有变，出资人权益就无法得到保障。
2010年4月，长春净月某地王项目就因为在招拍挂环节没有达成一致，导致意向开发商因为有强劲竞争对手出现，在241轮竞价后，以7亿元高价拿地。但后期，开发商意识到土地成本过高，只能选择退地。更为复杂的是，因为开发商在拿地之前已经收取了部分团购单位的团购资金，这部分资金也被卷入土地出让金中，地方政府在是否同意开发商退地，以便返还团购参与者出资这一问题上左右为难。
目前，降价风潮正逐渐蔓延。无论是在限购执行严格的一线城市开发商采取的以价换量，还是在东北地区出现的变相集资式的团购买房，“降价”都是其中的关键词。由于楼市调控不放松的态势非常明显，资金紧张的开发商不得不选择各种可能快速回笼资金的模式。根据调查，记者发现，业内外观望已久的楼市“拐点”已经到来，降价在进入9月后呈现快速蔓延的趋势。然而开发商面临的前景并不乐观，以价换量的做法在吸引为数不多的有资格入市的刚性需求入场后市场将进入停滞期。
2012年楼市“寒冬”或仍将持续
根据记者拿到的一份长春市团购项目清单，长春目前约有26个在售或拟售项目存在团购现象，涉及净月、二道、经开、宽城等多个区域，团购面积占总销售面积的比例在20%—70%。团购对象有净月管委会、宽城区政府、经开区政府等政府机构，也有东北师大等高等院校，另外还有面向个人的团购项目。从开盘时间上看，这些项目有自2008年开盘的早期团购项目，但更多的是从2010年以来，房地产市场进入调控期，开发商通过团购来缓解开发前期资金压力。
“我们学校就有团购，经常有某个部门通知老师们，有团购项目了，需要买房子的老师可以去填表。价格比市场价便宜。”长春东北师大一位讲师告诉记者。“长春团购的项目太多了，你开车从吉林大学南校区一直往南开，好多项目都是团购房。”吉林大学文学院一位教授告诉记者。
确实，从价格上看，团购价格与公开销售价格的巨大差异体现了团购的优势所在。邑和天下城和新星宇是长春两个在2011年6、7月分别开盘的商品房项目。根据记者了解，两个楼盘的实际开盘价格是6700元/平方米和6100元/平方米，但在开盘前，针对团购人士，开发商开出的价格大约是3600元/平方米。团购对象均为个人。
长春26个团购项目基本上公开销售价格都在6000元/平方米—8000元/平方米，但团购价格多在3000元/平方米—5000元/平方米。团购价格较市场价平均下降约40%。其中部分直接提供给政府部门的团购房源，其价格只相当于市场价的30%不到。
在东北，房价下降的气氛已经越来越浓。房地产企业，尤其是地方性非上市中小房企，融资渠道受阻，开始筹划“委婉”降价。而“团购”成为其变相降价的主要做法，其团购价格甚至低于市场价40%。“建老百姓买得起的房子”成为开发商给降价找到的最好广告语。
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