保障房成为地产商解决资金严重紧缩的制胜法宝
2011-09-16 来源：北京晨报 编辑：乔铭
自2011年2月17日实施严格限购令以来，北京市房地产市场呈现出成交量急剧下滑，成交均价稳中有降的明显趋势。
某中介机构研究数据显示，截至9月12日，限购后北京楼市住宅成交量为103286套，同比下滑达38.2%。北京市统计局的数据也显示，1-8月全市商品房销售面积为787.2万平方米，同比下降7.9%，其中住宅销售面积为541.9万平方米，下降了11.9%。
一方面是楼市成交遇冷，另一方面则是库存量和潜在供应量的明显上涨。对此，上述中介机构三级市场分析师张大伟表示，短期内限购政策放松的可能基本为零，这使得新增需求可能性不大，北京房地产市场已进入绝对买方市场。
北京楼市已进入买方市场
“若按2010年销售的13万套来算，这20万有资格、有能力、有意愿买房的家庭一年多就消化光了。” 肖劲说道，目前北京楼市实际库存约有15万套，“若此时北京不再供地，没有新项目产生，也许正好够有资格买房的人消化掉。此时如再有新房子出来，就需培养新客户，难度也非常大”。
北京联达四方经纪公司董事长杨少锋也表示，楼市已从卖方市场转向买方市场，要想从固定市场中多分一杯羹，必须在价格上作出让步。下半年随着资金压力的加大，必然有更多开发商加入到降价行列。
继台州之后，浙江省衢州市近日推出房地产限购政策，二三线城市限购大幕已然拉开。而伴随着限购政策不断深化，受限购影响的京沪穗等一线城市，上半年房地产市场成交已十分冷清。上市房企方面，也出现大面积亏损，资金压力日益明显。
在这样的背景下，由中经联盟举办的“限购下的中国房地产走势高峰论坛”近期举行。言及北京房地产发展方向，万科、北大资源、华业等企业负责人纷纷表示，调控政策会长期持续，房地产市场将更加严峻，企业要调整战略，练好内功。
首开仁信置业有限公司董事长李捷则认为，限购限贷政策还会持续较长一段时间。而应对限购政策，企业除去库存、加大销售外，还有一个独门秘籍：保障房建设。销售火热，同时有着政府专项贷款的支持，保障房能提供给企业非常好的现金流。他举例说明，已开盘几次的热盘长阳半岛销售3000多套，而与之相较，首开大兴的限价房项目入市不久就已达到了3000多套的销量。
而随着保障房的大量兴建，分配问题也随之产生。杨少峰在新作《地产真相》中提出，保障性住宅首先要解决的，是流通问题。只有剔除保障性住房的投资功能，才能避免一方面住房矛盾激化，另一方面却有大量房产空置，最终普通大众的居住权益得到保证。
冷市催生开发商迈出新步伐
北京政泉置业董事长王亚圣说，目前商业地产确实比较火热，出于产业结构调整，大量房地产企业开始涌进不受限购影响的商业地产。另外，一些从事零售业、百货业的企业也在商业地产纷纷试水。
“纵观大的房企或顶级公司，实际最终不是以住宅销售来创造利润，而是依赖长久自持的物业。”华业地产董事长徐红表示，这也是公司进入商业地产的原因。另外出于抵抗通胀，保值角度考虑，公司还开发金矿，以此应对整个市场紧缩的困境。
比起向外寻求新领域破解困局，也有包括万科、沿海集团、中粮等企业更强调练内功。“将来的房地产市场会改变，房子将回归到居住属性，行业内不再是大鱼吃小鱼，而是优鱼吃劣鱼。”沿海地产集团总裁王军表示，这需要企业找准目标客户，了解市场需求才行。
保障房成企业独门秘诀
笔者从北京市统计局还了解到，今年前8月，市政策性住房完成投资452亿元，同比增长2.4倍。政策性住房施工面积3558.9万平方米，同比增长1.5倍，其中新开工面积1244.9万平方米，同比增长5倍。销售面积为146.7万平方米，同比增长63.1%。
“不仅受到政策的支持和鼓励，还有着可观销售增长的房源。”保障房也成了不少企业应对限购的香饽饽。
“我觉得最好的方式，就是转向保障房。”某京城房地产企业负责人邓晖表示，公司主要建设保障房，现有200万平方米的开发量。因此也得到来自政府的支持，包括企业债、周期等，是应对市场紧缩的法宝，也带来了很好的现金流。
限购导致购房人群下降，在售项目遭遇销售不畅引发的回款难题。而贷款的限制进一步扼住了开发商缓解资金压力的手腕。限字当头，不少开发企业已逐步走向了不受限购影响的商业地产、矿业以及二三线城市等新领域。
“限购对燕郊楼市的影响很大，很多客户都失去了购房资格。”泰禾集团总裁助理、品牌总监沈力男表示，公司将分两步来应对限购：其一，向二三线城市开拓市场;其二，转向商业地产，拿出一半精力来打造商业项目。
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