深圳秋交会抢客营销 限购令一夜来袭
2011-10-03 来源：未知 编辑：狄海霞
9月30日晚11点，深圳出台限购令,10月1日开展实施，面对这突如其来的调控，有开发商说“完全被打懵了”。本来，91个参展楼盘中仅23个是深圳的，其中主力在售待售的还不到10个，再加上“限购令”这么当头一棒，不少开发商索性就看热闹了，不推新也不促销。外地楼盘则一下子反应过来，惠州、东莞、广州、中山等楼盘，趁机营销抢客，效果还不错。
秋交会将是“促销为主降价为辅”
万科、招商、佳兆业等一众深圳开发商参与，展出约40个楼盘，不过打折优惠促销的现象极少，主要原因在于当年房子不愁卖，成交量和房价连创新高。业内人士总结，此届秋交会最大的特点在于价格昂贵的高端豪宅盘占参展楼盘的50%.来自惠州、东莞、中山、珠海、海南等地的开发商促销相对积极，外地参展项目占比45%。
2011年的秋交会肯定是促销为主、降价为辅。对于当下的市场，开发商、置业者、市场观察人士等都已有一致的判断，即房地产市场已经进入了降价通道，只是不同的群体面对市场时的心态和策略不同而已。我认为开发商会采取“边走边降”的策略，即一边试探性降价一边观察市场。
此次秋交会可以肯定的一点是，普遍性优惠是肯定的，但大幅降价确实尚不具备动力。从现在楼盘的分布情况来看，其实可降区域并不多，福田、南山等属成熟区域，前海、龙华等区域有规划利好，开发商坚守的心态会更强。但是，也不排除有部分区域如龙岗一定会适当降价进入市场，再偏远一些的区域由于购房需求小，降价形势将会更明显。
新房将推动二手房实质性降价
2011年秋交会，二手房成交估计会很差。新房卖得好是因为定价有优势，开发商在当前形势下已有降价意识，但现在不愿降价的小业主还是大多数。如果10月份越来越多新房调整价格，一定会影响二手房成交。如果二手房业主僵持不降价，成交定会面临困境。当然，随着新房价格逐步调低，愿意降价出售的业主会增多，成交将有希望回暖。
相比平时，秋交会期间成交会好一点。其一是根据我们了解，很多发展商都打算在秋交会期间做促销活动，这会一定程度刺激成交;其二是其间开盘推货的楼盘也比较多一些，购房者有更多选择。但这个成交反弹不会太明显，因为市场大势是前提，限购还在持续，银行贷款也很难，市场又有降价预期，要获得很好的成交还是很难的。
在这一轮调整中，一定是一手房降价带动二手房降价。当前入市新盘、在售楼盘的定价已经很明显，开发商希望以价换量。开发商也会通过秋交会促销来观察市场，如果促销收效甚微，“金九银十”后还会有进一步的降价动作。在一手楼盘的价格压力下，二手房的价格僵持局面会逐步被打破，降价个案将会增多，比市场价格便宜10%-15%的房源是会有的。
未来一段时间内，二手房市场都不会太乐观，7、8、9月份成交最低，10月份环比会好一点，但难有大起色，此后一直到春节都会比较平淡。但这是基于政策预期不变的情况下作的判断，我认为现在外围经济形势已经有了一些变化，不排除后期会有部分政策有所放松。调控略微放松后，成交量会有反弹。
10月将是2011年最好的购房时机
如果要买二手房呢?深圳专家建议大家不要坐等笋盘，因为这是可遇而不可求的，一味等待可能会与好房子失之交臂。对刚需而言，在二手房市场看到心仪的物业即可出手，现在议价空间增大，是买房的好时候。
对于打算买新房的置业者而言，10月份会是今年最好的购房时机，一是新房推出多可选择空间大，二是会有新盘以低于市场预期的价格入市，可谓量多价平。过了这一拨供应高潮，市场会逐步回归冷淡
当下楼价已进入下降通道，在房价下降过程中，有三类物业会体现出较好的抗跌性能。一是处在成熟区域、配套好的物业抗跌性强;二是学位房，尤其是名校周边的学位房，无论市场涨跌这类物业永远都是刚需旺盛;三是地铁沿线的中小户型，宜租宜售。另外，如果是长线持有，商业旺区的小户型也抵买，如罗湖东门、人民南等区域的小户楼盘，租金高房价还比较合理。
对于置业区域，2011年有关专家认为可以多关注关外尤其是靠近关内区域的新房。其一是现在福田、罗湖、南山等成熟区域的新房供应少、房价较高;二是现在关外区域的配套日渐成熟，地铁网络也拉近了区域之间的距离。
现在买新房最大的衡量标准是性价比。相比关内成熟区域，宝安、龙岗入市新盘以较低预期入市的机会比较大，很多发展商会以略低于市场价的价格开盘，在以上区域反而容易买到性价比高的物业。
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