太原开发商实行商品房小范围营销价格端倪隐现
2011-11-18 来源：0352房网 编辑：狄海霞
在淘房季，观望季相继出炉的同时，省城太原又迎来了令人欣慰的降价季。在全国楼市大张旗鼓的降价同时，太原市民似乎对降价并不买账。一些业内人士也直指开发商变换方式，进行了所谓的“隐形降价”。
不久前，省城太原某知名大盘举行了规模空前、声势浩大的业主答谢会。该楼盘销售总监，当场动情宣布活动现场签约的客户可以在96折优惠基础上，再享96折优惠，并获得价值不菲的礼品，立刻引来数位业主签约。"
在活动现场，开发商会无一例外地推出各类价格优惠，看似很像超市、百货店假日推出的特卖会。而在未搞活动的平日里，这些项目并没有业务成交，所以所谓的"特惠"意义不存在，就是变相降价的一种方式。
事实上，当日签约的客户全是交了定金的老客户，他们只是按开发商要求补办一下签约手续。"在省城某名盘工作的小张告诉记者，因为销售遇阻，省城大批项目今秋举办的业主答谢会、产品发布会、营销发布会等营销活动种类繁多。
更改装修配套标准
2010年年底，太原商品房均价已直逼7000元/平方米的省城城北某精装楼盘，今年10月底意外推出一批毛坯房，价格为5000元/平方米。查找该盘发布在省城各大媒体的装修标准，该盘的装修标准为1800元/平方米。"看似合理的5000元/平方米的毛坯房价，其实每平方米的价格已经变相下降了200元/平方米。"知情人士透露，事实上该盘的精装标准达不到1800元，以此推算该盘毛坯房的销售均价下跌额度达到200元至500元/平方米之间。
和上述项目通过取消精装来降价不同，省城太原另一精装项目却采用了抬高精装标准，价格微涨的方式来隐性降价。据这个项目的售楼小姐介绍，二期首次放量的200余套房源中，精装和配套标准比一期增长了一倍，并赠送业主中央空调、减免一年物业费，但销售均价仅比一期抬高了500元/平方米。
"这些活动目标明确，就是促成交推品牌。"业界人士胡先生告诉记者，到场参加项目品牌推广活动的业主们，早已通过置业顾问了解到活动细节和内容。项目价格让利的事实很明了，但没有购房意愿的其他参会人员及购房者，显然无法知道折扣优惠的深度有几许，价格变动幅度有多少。
成交价低于报价
曾经在这个项目开发企业供职的武先生介绍，该项目2010年投入的开发资金高达上亿元，每平方米的成本已达到6000元。2011年上半年，项目展示中心开放，给散户的报价均为8000元/平方米，而成交却迟迟不见上升。为了快速回笼资金，开发商派出强大的业务团队招揽团购客户，谈判的条件之一即是价格让利。
"你根本想象不到，该盘给出团购和关系客户的价格有多低。"位于省城的某项目，还未正式开盘，项目内四栋高层住宅，仅剩一栋房源接待市场散户，其他房源已被老客户及单位团购客户瓜分一空。
记者了解到，省城其他面临销售考验的楼盘，通过银行、房产经纪公司、政府职能部门、行业协会、休闲会所等机构寻找潜在购房者，以远低于售楼处报价的价格进行小范围圈层营销(把目标客户当做一个圈层，进行精确化营销)。
业界人士胡先生介绍，直接降价会影响市场，而通过内部团购或以老带新的方式，表面上似乎是给一些特定人群优惠，实际上却是在降价。这种降价的方式，只有圈层客户了解，而到访售楼处的客户却看不出圈层营销背后的价格端倪。
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