部分一线城市开发商展开零利润商品房过冬策略
2011-11-28 来源：0352房网 编辑：狄海霞
房地产行业一直是人人称道的暴力行业。如今，在寒流即将来临之时，不少开发商选择了所谓的“零利润”销售策略抵御寒冬。面对如此强悍的幅度，我们不经要问，果真是零利润吗?
南京江宁区楼盘银城千花溪，曾是2010年4月的江宁高价地。当年，银城地产以2.88亿元拿下地块，折合楼面地价高达6449元/平方米。一年之后，整个市场的氛围完全转向，银城千花溪吹风价在11000~12000元/平方米之间。开发商表示，按照这一价格定位，基本没有利润。
号称零利润的不止这一家。11月18日，北京通州某知名地产商项目起价9980元/平方米，这也是时隔两年北京再次出现低于万元的楼盘，行业称其为“亏本卖”。上周末，上海靠近宝山7号线的旭辉澜悦湾，由区域价12800元/平方米直降3000元，也成为上海近年内出现的鲜有的万元以下盘，销售宣传是“零利润”。
而广州某地产商表示，他们此次推出的北京项目是4.2米层高的LOFT项目，60平方米的建筑面积，实用面积有80多平方米，9980元/平方米的价格是折合所有面积之后的价格，实际价格在12000元/平方米以上。
随着调控的深入，当年的“高价地”已经成为烫手山芋，扼住了开发商的资金生命链。除了部分项目“零利润”揽客，不少开工或未动工的高价地更是放慢了进度。11月15日，保利地产的北京蓟门桥“高价地”项目因超限一年未动工而被曝光。在上海，2009年拍出的8块“高价地”，如今仅有3块地上市在售。
记者查到，2010年底保利拿下的白云新城编号为AB 2907008-2的住宅地块，身价高达11亿元，折合楼面地价20605元/平方米;中海地产拿下的AB2907008-3地块，楼面地价高达19971元/平方米;此外，保利拿下的AB2907008-1、AB2907009地块，楼面地价达19632元/㎡。
那么，广州的高价地有没有风险?“完全有可能。”赵卓文表示，当年白云新城的地价高达2万元/平方米，加上两年的利息，成本价已经到了2.5~3万元/平方米。在现在这种情况下，怎么卖? 随后，记者在广州市房管局公布的2011年9月份广州市房地产通报中查询到，白云区最高成交均价的同和街，目前的均价是25600元/平方米。面粉价高过面包价的情况显而易见。
广东省房协理事赵卓文表示，如今所谓的零利润地块，要符合两个条件，一是2009年后高位拿的地，二是高价地，“所以这些只是少数，99%的楼盘不会出现这种情况，大部分还只是让利销售。开发商割点肉而已，少赚一点。”
上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭表示，建安成本一般为2000~3000元/平方米，税费估计是1000~2000元/平方米。此外，还有销售费用财务成本等。“像千花溪这个项目，按这种地价，能有10%的净利润估计就不错了。” 而一般的房地产项目毛利润为40%左右，净利润20%。
虽然赚不了很多，但并不存在亏本卖的情况。“更多的是一种营销策略。”该负责人坦言。“这是一种策略性的降价，策略性的活法。”中国房产信息集团研究总经理陈啸天点评道。
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