北京楼市交易阴晴不定 刚需或难支撑未来市场
2012-08-01 来源：0352房网 编辑：雯倩
在回暖之后，房地产市场交易量开始呈现阴晴不定的态势。据北京市住建委数据，上周(7月23日—29日)北京新房网签量环比上升40.2%，达2778套，成交面积达32.05万平方米，而此前网签量已连续下降三周。根据中国指数研究院的数据，其他热点城市的情况也大致如此，新房交易量高位震荡态势明显。在二手房方面，7月初以来北京二手房的周成交量呈现环比缓慢上升态势。
不少机构认为，随着楼市调控延续，作为市场主力的刚需和改善型需求恐怕难以长久支撑未来的市场交易，这将给触底反弹的后市带来不确定性。
8月成交或难现大增
上周末，北京大兴区某知名房地产项目销售人员小周终于得到了休息的机会，这是他最近3个月以来第一次真正的休息。小周告诉中国证券报记者，2012年初以来，项目销售一直不错，销售人员忙得不可开交，轮休时都经常接到客户电话。进入7月后，项目大部分销售完毕，业务员明显清闲不少。
随着期房的消化殆尽，大兴区的房屋交易有所冷却。根据北京市住建委的数据，7月以来，朝阳、昌平和通州成为北京商品房交易最旺盛区域。这种“接力棒”似的热销是将北京楼市交易量维持在高位的重要因素，但与二季度回暖相比，成交量持续增长可能乏力。
伟业我爱我家市场研究院院长陈亮分析，从6月底至今预售证的发放情况来看，北京纯商品住宅新增供应量已开始明显下降。由于8月是传统的购房淡季，预计6、7月成交量上涨的势头很难延续。
成交结构悄然变化
进入6月以来，央行连续两次降息，个别银行也给予首套房贷利率一定程度优惠，本应使购房成本有所降低，但近期的房价上涨正在抵消这一利好。根据网易房产数据中心的统计，6月北京商品房成交均价为21123元/平方米，环比上涨5.7%，这是2012年以来北京房价首次突破2万元大关。
市民李辉的犹豫源自对市场走势难以判断。他说，目前看不清房地产调控的方向和市场的走向，而身边的朋友有的劝他买，也有的提示他“再等等”，这令他不知如何决定。
业内人士分析，房屋销售价格的上调和楼市调控的反复，不仅将一部分刚性需求挡在门外，还使一部分潜在购房者成为观望者，这将在一定程度上影响未来的市场交易量。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭对中国证券报记者表示，市场交易结构正在不断发生变化，2011年四季度到2012年第一季度的房地产市场以刚需为主要支撑，二季度改善型需求开始进场，而6月以来，投资性需求伺机而入。房地产市场需求的内涵和性质都在发生变化，刚需所占的比重有所降低。
刚需或难支撑继续回暖
在限购“红线”仍然存在的情况下，需求端的支撑力将成为决定未来房地产市场交易的重要因素。近期，国务院派出的8个督查组陆续到达各督查省市，督查后的政策变化将在很大程度上影响需求的释放。
杨红旭认为，在督查组陆续回京后，8月中央政府很可能出台新一轮调控政策，具体将以强化现有调控手段的执行为主，但也不排除出台新的调控手段。该观点被业内人士所普遍认同。
对于未来楼市走势，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖并不乐观。他认为，在经历了近半年的快速释放后，三季度开始首次置业的刚需人群总量将逐步萎缩，此前的恐慌性购房情绪也将逐步平复，很难再支撑下半年楼市的继续回暖。未来的调控政策将以强化执行为主要方向，楼市调控的大原则不会改变。因此，投资投机类需求仍是下半年楼市调控坚决限制的对象，而政策能否放松对改善性购房需求的限制，目前看来仍存在很大变数。
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