三四线城市房地产库存过量 楼盘降价成主流
2012-12-05 来源：0352房网 编辑：木木
近期，有媒体公布了一份报告称，目前部分三四线城市的房地产库存量是“天量”。据其所述，国内包括唐山、扬州、中山、芜湖、连云港等大量三四线城市在过去几年土地供给极度膨胀，与商品房实际消化速度形成巨大差距。该报告以邯郸为例，该市是河北省三线城市，其房价每平方米也就四五千元，但当地房地产泡沫膨胀之程度，不比鄂尔多斯、温州、贵阳等地低多少。目前当地在售和预售的房产共约3480万平方米。按照人均居住面积31.6平方米计算，邯郸在售与预售楼盘至少可以容纳100万人以上。而当地非农人口乐观估计也不足160万人。如果考虑到2012年当地新建楼盘建筑面积，邯郸在售与预售房面积至少可以容纳130万人以上。而当地2011年全年楼盘销售总面积仅355万平方米，以此测算，在建与在售楼盘至少需要消化10年。
的确，三四线城市的房地产住宅库存应该得到关注。而现时提出这样的问题也可以说得上是恰如其分。目前，已经有人在预测，在持续的楼市回暖气氛下，开发商卖房已经不再那么困难。但事实上，这仅仅是限于广州、上海、北京、深圳这样的一线大城市。从近期的成交数据上看，无论是中小面积的首次置业产品还是较大面积的家庭换房产品，甚至是别墅、豪宅这样的高端产品在最近几个月在这些大城市都卖得风生水起。归结起来的原因也很简单，在经历了长时间的观望以后，购房者成为首先耐不住寂寞的一方，越来越多的买家开始朝着房地产市场进发。这就使得楼市一下子又热了起来。
此前，众多开发商因一线城市遭遇严厉的楼市调控，蜂拥转战三四线城市。一时间，三四线城市成为开发商保持销量的重要支点。如今，正遭遇结构性供求关系矛盾的三四线城市，有可能在今年年底和明年初成为房企的“毒药”。美国摩根大通银行首席中国经济学家、大中华区经济研究主管朱海斌11月30日表示，相对于销售来说，中国三四线城市现在的供应量比例明显比一线城市要高，消化压力很大。这一说法得到其他研究机构的论证。中国房地产信息集团近期发布的 《中国城市房地产风险榜》显示，目前房地产风险最大的50座城市，全部是三线和四线城市。
中国指数研究院的统计数据也显示，三四线城市目前供应过量明显。以东北的营口为例，城镇人口为143万，人均GDP约为4万元，但是土地总量达到8600万平方米，人均供应量超过60平方米，远超2010年全国城镇人均29.2平方米住房面积的水平。和营口类似，南通、中山、佛山、惠州等三线城市由于人口基数低、需求有限，过去几年随着制造业和第三产业的快速发展，劳动力大量引入，房地产市场快速扩张。但这种快速膨胀毕竟是暂时的，随着劳动力优势的逐渐消失，以及工业化规模达到或超过城市的承受能力，住房市场发展必然放缓甚至萎缩，导致过去几年快速扩张的项目需要长时间来消化，这些城市的供应压力或将长期存在。
中房信集团关于中国城市发展前景与风险排行的报告指出，由于三四线城市，尤其是一些资源型城市，如鄂尔多斯、营口、泰安、保定等，房地产市场过度开发导致供大于求，存在较大的市场风险。报告引用的数据显示，鄂尔多斯常住人口不到200万，当地房地产市场存在巨大的投资泡沫，土地消化周期长达9.71年，供求比高达3.88，市场严重供过于求。中国房地产信息集团用市场供求关系和城市经济环境角度分析各地的新房潜在供应和消化能力发现，市场风险最高的城市主要位于华北和西北，两个地区的高风险城市总量达到29个，占50个高风险城市的58%。50个高风险城市中，绝大多数是四线城市，总量达到41个;除了营口、保定、沧州、河池、防城港位于沿海省区之外，共有46个城市位于内陆地区，占总数的92%。中国房地产信息集团研究认为，从指标上看，相当一部分城市存在土地供应过量的问题，虽然短期内住宅市场供求危机并不一定显露出来，但未来风险已经难以规避;另外，从需求角度来看，四线城市几乎都是人口输出城市，且不具备对外来人口的吸附能力，因此常住人口普遍较少，与三线城市拉开了较大距离，房地产市场需求严重不足。
面对楼市供大于求的状况开发商大多选择降价促销。蔡为民说，最先降价的开发商绝对是最聪明的开发商。他认为，和一线城市不一样，那些人口流出量大于人口流入量的三四线城市几乎等不到市场重新回暖。在这样的情况下，最早降价撤退，会让企业的损失降低至最少。中原地产高级研究经理刘渊同意上述观点。他表示，三四线城市此前少有降价，在这样的背景下，降价能够增加项目的吸引力，加速库存去化。业内人士薛迥文说，除降价外，抛售股权也是可行的方法。
但是不是每个地方都是这样，显然不是的。一线大城市就有大量自住需求的买家作为支撑所以回暖，但在很多三四线城市，就不是这样。在最近，尽管像惠州、中山这样的城市成交数据没有以前那么难看，但实际上也说不上是有多火热。这些城市主要的投资力或者说是住宅购买力大部分都是来自于外地。而一线楼市的回暖可以说是分流了这些地方的人气。与一线相比，三四线城市在楼市回暖的潮流中只能算是配角，而且有些地方甚至根本没有沾到光。
而更为重要的是，这些城市在一线城市限购政策出台后，曾一度被认为是投资流向的主要阵地。在前两年，很多地方政府都用各种手段吸引开发商到这些地区去置地建房。像惠州、中山现时的很多大型项目在去年都是打着“这里不限购”的旗号推出来的。这些举动如今可能已经成为当地甚至是开发商的一种负担。当年拿下的大面积用地建成的产品，如今却未能像一线城市回暖那样热卖。这样，住宅库存的压力就显而易见了。曾经在惠州某大型楼盘操盘的一位房企负责人也曾坦言，现在那边的房子去货的速度跟去年没有多大的区别。而且，现在这些区域的地方政府仍在不断的卖地。如果目前的政策环境不改变，那么，库存的压力就有可能成为三四线城市长时间都不能解决的一个难题。
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