调控影响深远 深圳市开发商定价策略或发生变化
2013-02-25 来源：0352房网 编辑：小忧
摘要：近日，国务院常务会议提出了 “完善稳定房价工作责任制，坚决抑制投机投资性购房”等五条意见（以下简称“国五条”），这被业界普遍认为是为今年楼市调控“定基调”的举动。深圳随即做出了继续限购、尽快制定今年房价控制目标的回应，中央和地方的这次联动将对深圳房地产市场带来怎样的影响？调查发现，虽然短期内调控的效果并未明显呈现，但它传递出中央严控楼市的信号和地方稳定楼市的决心，将对市场起到足够的震慑作用。专家分析，此次调控从提高供给、加快保障房建设、税收等多角度去综合解决市场过热问题，远比单一政策有效，从中长期看，将有效抑制房价上涨势头。
开发商定价策略暂时未变
调查发现，政策对楼市的影响还没有马上显现出来，绝大多数开发商未调整营销策略，观望情绪浓厚。另外，置业者也对政策的实际效果充满期待。
处在龙岗大道的某楼盘是上周全市一手房成交冠军，了解，其定价也是该区域的最高值，目前还没有调整定价。
在该楼盘销售大厅，前来看房选房的人依然络绎不绝，入口处左侧摆放着销售许可证和一房一价明细表，有意向购房者先要出具非限购类人证明，才能签订预购合同。
一位赵经理透露，上周前来看房购房的人明显增多，2月21日一天就售出27套，成交均价为21325元/平方米。当记者询问“国五条”是否会影响该楼盘的定价时，这位经理表示，现在的销售定价都是根据年前确定的销售策略在执行，目前并没有改变。
至于“国五条”带来的影响，该销售经理表示，“国五条”中提到的关于限购、限价等有关意见，两年前深圳已经开始实施，目前该楼盘的销售也是严格按照深圳的有关限购限价政策在执行。以后会否调低价格？短期看，由于没有实际“杀伤性”的细则出来，所以在定价上并没有调整，只是按照市场的趋势在操作。未来随着政策逐步发挥效应，不排除会采取调低价格的可能。
多位看房者也都表达了对“国五条”的关注，一位张姓市民表示，如果政策能达到像2010年限购令出来时的效果，将会考虑推迟置业计划，再等等看。
专家分析，政策要充分发挥作用尚需一段时间，虽然短期内开发商不会改变定价策略，但随着政策的落实到位，过热的市场将会趋于理性，开发商必然会做出调整。
房价不具备大幅反弹条件
此次“国五条”的发布有些突然，甚至有些出乎意料，但目的很明确，就是为目前过热的市场“降降温”。
国家统计局上周公布的1月70大中城市住宅销售价格统计数据显示，上涨的城市有53个，占七成，北京、上海、广州等一线城市涨幅居首。
来自市规划国土委的统计也显示，2012年12月，深圳新房销量为4637套，成交均价为18173元/平方米；2013年1月，全市新房销量为6305套，成交均价为19694元/平方米；进入2月份，虽然受春节因素影响，新房销售量有所减少，但成交均价或将会突破2万元/平方米大关。
美联地产（深圳）总经理江少杰认为，进入2013年，深圳楼市延续了去年销售的旺势，量价齐升，很多开发商都开始提价，这是造成此轮房价上涨的主因。
据关资料发现，今年春节后与去年同期相比情况迥异，去年春节后，成交一度跌至冰点，开发商通过启动“以价换量”的销售策略，再加上信贷政策面有所放宽，才取得了很好的销售效果，也促使市场慢慢回暖。今年，市场则发生了逆转，供销两旺，开发商试探性提价，来顺应此趋势。
江少杰表示，随着“国五条”的发布和地方政府落地政策的实施，未来开发商的定价策略必将会发生改变。
在宝安、龙岗的多处楼盘，与去年同期相比，均有不同程度的提价。上周是春节长假过后的第一周，多个楼盘开始展开促销。深圳房地产信息网的数据监测显示，2月17日至23日，全市一手房成交616套，成交楼盘主要集中在宝安、龙岗、南山，成交均价已突破2万元/平方米。
未来房价走势如何？国家统计局城市司高级统计师刘建伟认为，随着“国五条”这些政策措施的迅速推进和有效实施，影响去年四季度以来房价上涨的压力将会减弱，房价尚不具备全面大幅反弹的基础。
观点
业内人士：“国五条”有利于稳定楼市
在多家地产中介看来，由于缺乏相关细则的配套，短期内，“国五条”难以对楼市形成实质性影响。但从中长期看，“国五条”有利于稳定楼市，对防止房价过快上涨将起到关键作用。
深圳中原地产副总经理贺晓丽认为，本次调控虽然以强调和重申既有政策为主，但同时也兼具连续性和针对性，抑制投机去投资化仍是调控的重心。中央通过本次楼市新政进一步表明了坚持调控的决心，对近期日渐趋热的楼市适时起到警示和稳定预期之效，而未来随着市场的变化，深圳楼市将随时面临限购限价升级、差别化信贷和征收房产税等“组合拳”的出台。
世联地产市场研究部分析，未来的调控将趋向长效化和差异化。国务院此次出台的房地产市场调控政策力度偏弱，不及市场预期。尽管“国五条”与2011年1月份出台的“新国八条”相比，没有太多新意，但在当前楼市持续热销、房价上涨压力增大的背景下，“国五条”的出台主要能起到稳定市场预期的作用，对楼市不会产生实质性影响。在面临通胀、资产价格上升压力背景下，限购、信贷门槛提高和房产税扩围均可能成为“两会”后政策调控升级的备用手段。整体来看，当前政策调控收紧预期已经形成，具体影响则还需要看“两会”以及各地出台的具体政策来分析。
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