聂梅生：资金流动将是2011年房企的大事
2011-12-31 来源：0352房网 编辑：狄海霞
聂梅生教授曾多次获得国内外的奖励，包括：全国科学大会奖、建设部科技进步一等奖、国家九五科技攻关项目“2000年城乡小康住宅科技产业示范工程”先进个人、国家863项目“住宅产业CIMS工程”先进个人等奖项。不仅是房地产市场的支柱，更是地产界的先进领导者。
0352房网：聂会长，您好。我们知道新一轮房地产调控已经进行一年多的时间了，您认为这一年多来房地产市场发生的最大变化是什么?
聂梅生：经过这一年的房地产调控，这几个方面的变化是比较大的。第一，调控引起的原因就是投机炒房和投资，这一比例太大所以造成资产价格上升，房价上升等问题。经过一年的调控，我认为炒房者基本出局了，投资性购房也大大被压缩了，尤其是对热点城市的调控，应该说是很有成效的。
第二，房价稳定地回调。不管是同比还是环比，而且这种趋势看起来还要延续一段时间，这也就是说房地产市场将趋于稳定。
第三，房地产投资，原来大家比较担心的是会不会急速下滑。现在根据九月份的数据看起来，它内部的结构发生了一些变化，可能商品住宅这部分的投资并没有大幅度上升和下滑，但是保障性住房和商业地产有一些分配给了房地产投资，所以投资并没有看出明显下降。
这几个方面都是调控的目标和大家所希望看到的，而且2011年调控目标基本上接近于达到。因为当时各个城市制定的房价调控目标，都是和经济增长、人均收入挂钩。现在根据三季度的数据来看，经济增长GDP29点多，人均收入27点多，房价到现在为止都没有超过这个目标。
另外一点比较好的是保障性住房的开工率，基本上达到95%，今年没有悬念，能够全部开工。所以，我想当时房地产调控的这几大目标都在现在得到了很好的成效，但是目前这个局面是不是能够稳定，后市会不会出现一些变化，还是要非常的小心谨慎。
0352房网：无论是开发商还是购房者来看，限购令已经是比较严厉的政策了，目前来看在一、二线城市效果已经显现。但是最近刚刚有14家银行同时调高了首套房贷的贷款利率，不知道对于这个举措您怎么看待?您觉得它对房地产市场包括房价会产生什么样的影响?
聂梅生：在目前还存在通胀压力的情况下，按道理在货币工具中加息是常用的一个办法，但是加息现在又有很多其他的问题，不光是影响了房地产业，各个产业都会对加息增加的成本做出反应。
现在假如说把首套房贷提高，相当于定向加息，其他的产业没有加，但是对房地产这个产业采取了加息的手段，而且不是所有的城市所有的银行都采取了这种做法，有些城市的一些银行采取了这样一些做法。
其实，加息这件事情是不是一只靴子应该落地，因为现在还是负利率，负利率的情况下当然应该加息，否则钱就越存越少，银行收益也会下降。所以，目前在房地产调控不放松的情况下，银行在可允许幅度范围内采取加息，我个人认为实际上是一种定向加息的行为，实际上它把这部分加了，其他的没有加，等于是两次加息的效果。
0352房网：有些人认为从银行这一举措来看，因为国家也没有发布相关文件，因此更多的被理解为银行自身的行为，就是从收益角度包括贷款资产池比较有限的角度所采取的措施。不知道您是怎么看待的?
聂梅生：都有吧。从银行来讲普遍面临的一个问题是比较紧的货币政策之下它没有额度，另外也面临了一个情况，现在在负利率的情况下，存储很难抓到，因此银行从量和规模上都有压力。另外，它也存在了负利率的压力。这种情况下，银行从它自身的生存来讲，需要提高利率，所以银行一定有这方面的压力。
如果量在减少，利又在减少，银行怎么办?现在量又在萎缩，利如果再萎缩的话，银行本身也不能赔钱。所以，从银行来讲有这个冲动。另外，还是在政策可调范围之内，它是允许有这个幅度的。所以它的效果肯定无疑是对目前的房地产形势在紧缩的情况下，又踩了一脚刹车，绝对不是给你一个放松的信号，而是一个从紧的信号。
而这种从紧的信号，我个人认为像这样一类的动作和操作，是有一种市场行为在里面的，不完全是政府行为，更多可以认为是市场行为。我觉得在更多的市场行为之下，对房价、对交易量、对银行和地产商之间的这些事情，更多的采用一些市场行为会不会更好一些呢?
0352房网：根据我们私下向开发商了解，他们在目前宏观形势下，已经放弃了对于宏观调控有可能放松的幻想。他们一致认为，对于开发商而言，真正的严冬已经来临，而且有些开发商也在做一些应对措施，战略上做一些调整，不知道您对开发商有什么样好的建议?
聂梅生：如果你手里的存量房还在上升的情况下，肯定还是护住你的现金流，现金流稳健是最重要的，因为有可能你的存量房还会继续上升。市场还会继续下调的话，你不可能很快的出货，你没有很多的现金流回来，这种情况下做一个比较长期紧缩的准备比较好，要量入为出。
还有一些目前资金比较充裕的开发企业，还要稍微谨慎一些，是不是还要继续投一线城市等调控非常严厉的城市和房地产项目，就要慎重考虑。可能风险就会比较大，要选择一些价值洼地去投会更好一些。
0352房网：谢谢您接受我们的访谈。
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