张宝全 ：地产市场惊现虚繁被动发展局面
2011-12-31 来源：0352房网 编辑：狄海霞
张宝全1992年投身商海，先后从事海洋运输及房地产开发，于2002年创办今典集团，全面执掌旗下房地产、电影、酒店、艺术四大产业集团，被公认为当今中国房地产界领袖人物之一。通过接触，我们了解到，张总侃侃而谈却直击市场核心，给我们深刻启迪。
0352房网：首先不可避免地要提到近期14个城市提高了首贷房的利率，您觉得，作为地产开发商，这个政策的推出会对房地产市场销售和后市有什么样的影响?
张宝全：其实首套房贷利率如果不提高，中国房地产市场2011年下半年和2012年上半年将会遭遇一个低迷期是客观的，感觉到是调控政策，实际上并不是，通过目前房贷市场，在一线城市和这次14个城市都是很相近的，房屋的使用价格和价格已经被国内评为变动比较大的。
2009年的时候，我们的价格已经超越了价值一部分，但由于中国强劲的消费需求，使得它之后不停地被托住，不会产生负面的影响。2009年危机的时候，本来房地产市场要平静一下，要消化一下。但由于国家拉动经济，四万亿的投入很大一部分进入地产市场，给地产市场带来一片虚假的繁荣，就使大量的不真实或非市场化的供应和需求出现。
包括现在老百姓买房，他买房的目的已经不是居住的消费需求，存在投资;包括资本对此的追逐，就是中国地产过分的资本化和投资化，造成了中国一线城市和住房二线城市价值和价格的背离，如果这种背离不能回归，我认为对地产市场健康正常发展也是不利的。
2011年我们遭遇的一线城市交易量、房价下降，其实也是一种回归。我认为中国的地产商最难过的就是今年下半年和明年上半年，这是中国地产史上我认为是第一次真正遭遇这样一种艰难。以前尽管我们出现了各种各样的艰难，其实并不是。
政府出台的一些宏观调控政策和货币政策感觉到在起作用，把房价打下来，实际真正的不是。但政府意识到通过金融和其它手段来使市场不能再那样去发展，所以对首贷利率的提高，根本的影响是市场本身这么多年来造成的，尤其2009年虚假供应和虚假需求使市场拖起来，形成不真实的状态。
但中国盲目性市场依然不会有太大的亏损，因为中国地产的过度投资化和过度资本化并没有波及到二三线城市，也就是说二三线城市基本是以居住需求为主体的产品，这样的产品本质是对的。而且中国二三线市场很大，它把整个市场稳住了，包括很多地产商都在向二三线市场转型。
0352房网：正如您所说，2011年下半年和2012年上半年房地产市场更多解读为“寒冬”，我们今天的主题是创新，我们知道，2007年今典就转型到度假地产，当时您的转型不被人理解，您认为目前的住宅地产转型为商业地产前景会怎么样，您是怎么看待后市的?
张宝全：2007年正是中国房地产市场火热的时期，可那个时候我们很纠结，作为传统地产市场，如果没有刚才说的后来这种特殊和意外的房价、地价的增长，它的发展态势能看得见，算得出，或者它的前景应该是像胡同一样越来越窄。
我们的度假地产2004年亚龙湾酒店当年就盈利，而目前中国正在全面从观光休闲向度假休闲转型，度假休闲已经成为我们生活中非常重要的一部分，这个市场非常巨大，我们已经做了很多的市场探索。亚龙湾酒店的推出包括运营以及给我们奠定了这样的经验和基础，
那时候我们进行了选择。如果我们选择上市的话还得拿传统住宅用地，因为我们前期做传统房地产开发，如果突然变成酒店用地以后就完全是不同的东西，卖的是服务而不是一个房子。所以2007年我们还是坚决地转向了旅游地产，到三亚的建设了美龙湾、亚龙湾、海棠湾，包括大理、丽江、青岛灵山湾等中国一线度假旅游资源地。
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