牛刀：全国房价疯涨难以下跌到合理水平
2012-02-03 来源：0352房网 编辑：狄海霞
上海丈母娘出现跳楼，白领家庭纷纷断供，房地产商大量破产，炒房客纷纷跳楼，建材钢材水泥行业大洗牌。当我们领略了牛刀的豪言壮语，也为他上述的话语感到震撼。难道房地产行业的发展真就如此吗?对此，牛刀给出了自己的看点。
0352房网：你个人觉得未来中国的房价大概要跌到一个什么程度?
牛刀：中国太大了，所以很难概况一下。上海、北京、深圳、广州的郊外2011年已经开始下跌了。货币传导房价上要一年的时间，跌到什么程度，要看2012年一二线城市的市场表现。什么资产都有价格高的时候，价格低的时候，老百姓不要在高位抢东西。
0352房网：不过，有人曾说北京四环以内很难降下来。
牛刀：这个都是假的。举个例子，虽然它不是北京的。上海的内环，郎咸平买一套房，将近1300万，现在挂的牌是898万，在徐汇区中心地段。上海很多人是租房子，我的一个朋友时寒冰，他租的是总价1400万一套的公寓，他一个月的租金1万块钱，也就是说(房东)用租金来收回他的投资要花110年。
在国际上，公认的这种租金和房价比是20-30倍，也就是30年之内收回租金房价是合理的，但是我们中国高出了3倍。上海我租住的房子(总价)是650万的，但是我一个月的房租只要5600块钱，(房东)要100多年才能收回租金。如此这样，你说房子的价值在什么地方?
第二个房价跟城市居民的收入应该有一个比例的，3到6年的家庭收入买一套三房，是合理的房价。我们不相信这些规律，也不相信你的租售比，也不相信空置率，这不是混蛋的事吗?2009年，2010年，人都发疯了，只要是房子就抢，不管多少价格。而且还有一帮误打误撞的普通老百姓在2010年把父母亲的钱全部拿过来交个首付，变成自己的钱。
所以我们最大的担心是房地产最后出现的危机，要危及很多的家庭。开发商和炒房客亏就亏，没有什么关系，他们有的是资产。关键是不要伤及无辜百姓。政府大量建设保障房，其实也在准备这些家庭万一住宅出了问题，就有住房可以过渡了。
0352房网：房地产市场中，有没有一种规律可供大家预测?
牛刀：我给大家讲这么几个规律，我考察过美国的道琼斯指数，日本的日经指数和香港的恒生指数，从这三个指数和房价下跌的时间点。从1989年开始，日经指数从4万点跌到1.4万点，只花了一年的时间，1989年日经指数下降见底是房价下降的开始，1990年、1991年、1992年、1993年、1994年日本房价连跌五年，而这五年当中日本的日经指数连涨五年，一直涨到3万点。
美国的道琼斯指数，最高点是1.46万点，在房价下跌的第一年见底，到9400点，现在从9400点用了三年的时间涨到1.23万点，都是房价在下跌，指数在上涨。香港恒生指数是一样，1996年见底，1997年开始上涨，一直涨到2000年，涨了四年。这四年当中是香港房价大跌，跌到了68%。
中国是不是这样走我不知道，我只是拿其它国家或者地区的房价泡沫破灭的情况和他们股市的表现做一个对比。我们应该有初步的轮廓，经济都有规律的，这些规律都是相似的，而且这种规律是人类社会在经济生活当中总结出来的，它与某些东西是一种真理，所以我们在这种规律当中还是应该摸索出我们共同的特点。
0352房网：谢谢您接受访谈。
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