土地流拍和信贷紧缩双压使开发商陷资金链窘境

　　近日，中国银监会召开2011年第三次经济金融形势通报分析会，部署下一阶段的重点工作。银监会主席刘明康指出，下半年要加强平台贷款和房地产信贷风险防控。

　　会议要求，各银行业金融机构要更加注重走款方式的实质性合理，确保信贷资金最终不被挪用。

　　刘明康强调，要深入推进平台贷款风险防控不动摇。用科学的机制让风险早暴露、早发现、可度量和早干预，严格依据有关要求，控制新增贷款风险。审慎开展与地方政府之间的战略合作，加强土地抵押贷款管理，切实根据现金流覆盖情况分类计提风险资本。

　　在信贷规模紧缩的大背景下，房地产开发商融资不外乎两个渠道，除了直接高息借款外，就是借道房地产信托等方式来募集开发资金。不过，在借贷和信托两个行业里，几乎有着一个较为普遍的标准，房地产开发商通过信托募集资金的，融资成本每年都在20%以上。这也难怪，赵鑫原本并不为公司高管看重的融资公司工作经历，会在今年如此吃香。

　　赵鑫最近正忙着四处与融资方谈判，核心就一个——若融资两亿元究竟要付多高的成本。

　　不过，赵鑫却坦言最近工作压力越来越大，监管层严防死守房地产信托，想要打“擦边球”通过审批已越来越难，这也难怪赵鑫会感慨“钱越来越难借，利息越来越高”。缺钱的房地产市场

　　近年来，细心的市民或许已发现，昆明多了好些个塔吊林立的建筑工地，一片片高楼拔地而起。不过，半年多过去了，昆明楼市并未迎来想象中的扎堆开盘现象，反而是土地拍卖时流拍屡屡出现。而有机构统计，在短短月余间，因购房者无法正常办理银行按揭贷款而申请办理退房(车位)手续的达33笔之多。

　　先是备受业界关注的原昆明市政府土地交易一波三折，处于昆明CBD绝佳位置的地块，第二次拍卖因报名人数不足而流拍。而最近热点的环湖东路半岛地块，第一批13宗土地9宗流拍，4宗仅以起价成交，而第二批土地则因报名人数不足而被迫取消。其余的小宗土地和城中村土地交易，也均以起价成交或是流拍告终。即使成功交易的土地，开发商拿地热情也并不高，仅有一位竞买人应价，其余参与竞买人则表现尤为冷静，多数土地交易会都冷清、快速收场。

　　这也成为银行收紧房贷的一个信号。在银行过往的零售信贷业务中，个人住房按揭贷款一向都是“一枝独秀”。2010年年末数据显示，不少银行个人住房按揭贷款在零售信贷中的占比在50%以上。现如今，这个占比数据已有了大幅下降。从中信银行昆明分行提供的数据可以看到，截至5月底，该行共发放个人贷款1576笔，金额6.37亿元。其中住房贷款仅693笔，贷款的金额也才2.6亿元。不难看出，个人住房贷款不再“一枝独秀”。据了解，基本上银行都将个人业务的侧重点放在了个人经营性贷款方面。

　　土地竞买人冷静的背后，究其原因与资金链紧张不无关系。更让房地产开发商头疼的是近期屡屡出现的土地流拍现象。

　　云南泰兴隆房地产开发有限公司常务副总经理顾刚说，今年以来央行连续三次加息，而事实上从去年开始，开发商从银行融资已经几乎不可能，资金短缺是开发商面临的最致命问题。

　　一位不愿意透露姓名的业内人士告诉记者，近期土地交易频频遭遇流拍，原因都是报名人数不足。而事实上，有的地块确实有中意的买家，但因在规定期限内开发企业未能按时缴纳竞价保证金，只能失去买地机会。该人士表示，目前很多中小开发商因为资金因素都追求周期短回报快，可限购令使得楼盘销售困难，资金也无法很快回笼。

　　由此可见，缺钱使得开发商拿地受阻。除了资金因素，市场预期也是一个方面，目前开发商对未来市场预期普遍不看好，在严厉的楼市调控政策影响下，开发商拿地也很谨慎。

　　绷紧的“最后一根稻草”

　　“我们并不担忧没人来申购，现在民间流动的资金太多了，房地产限购、股市低迷，这些资金都正在自谋新出路。”一家信托公司云南区域负责人说，6月份房地产信托成立规模为243亿元，占比为49%，平均预期年化收益率同样是最高，达到了10.06%。此外，从已成立产品的平均预期年收益率来看，房地产信托依然以9.72%位居收益冠军。

　　这种说法也得到了不少人的认可，马先生此前就在为自己手里的500多万元闲散资金苦恼。“放在银行肯定不划算，通过担保公司借给他人又担心到期收不回来。”马先生说，一番权衡后他决定将钱投向房地产信托。#p#副标题#e#

　　当然，房地产开发商要想借道信托计划募得资金，支付的成本则要远远高于银行贷款。

　　“目前来看，房地产信托的年融资成本多数都在20%左右，部分项目甚至接近了30%。”一家国内知名信托公司云南区域负责人透露，当银行不再向开发商和购房者轻易敞开与房地产相关的贷款大门，双向的挤压效应让开发商们不得不寻求新的融资途径，而其他渠道的融资显然让开发商们正支付着高昂的利息。

　　“开发商融资的渠道其实不多，除了传统的私募、融资担保、民间借贷等方式外，借道信托公司发行房地产信托也是无奈之举。”昆明一不愿具名的业内人士透露，眼下看来，房地产开发商的日子正越过越紧巴，融资的成本也呈现出了急剧上升的趋势。这位人士透露，房地产开发商若是通过融资担保公司搭桥，进行民间借贷，在确保有抵押的前提下，每个月的融资成本在6%左右。“一般担保公司还要审核抵押物的质地，对担保公司而言最佳的抵押物就是不动产，例如已有了产权的房产或商铺等。”

　　而昆明一城中村改造项目开发商财务总监说，虽然监管层原则上不再审批新的项目开发信托融资计划，但并未禁止股权融资信托计划。在这位人士眼中，在银行不再向房地产开发商发放项目开发贷款的背景下，信托行业已经成为很多房地产公司的主要资金来源之一。

　　信托输血开发商

　　一边是开发商在诉苦缺钱，一边又是房地产投资较快增长，看似矛盾的背后究竟有哪些隐情呢?监管层其实早已揭露了答案——在货币紧缩政策的大背景下，信托早已成为开发商不可或缺的“造血干细胞”。

　　云南省统计局数据显示，上半年全省房地产开发投资519.31亿元，同比增长37.5%。

　　银监会数据显示，截至5月末我国正常经营的63家信托公司中，有56家公司开展了房地产信托业务，存量规模共计5587.66亿元。同期，国内信托公司共成立房地产信托产品148款。其中，纳入统计的产品募集资金达到447.71亿元，单只产品平均规模约为3.64亿元，远超其他信托产品。而根据用益信托发布的数据，在刚过去的6月份，在各种信托资金投资领域中，房地产的成立规模遥遥领先，占据了半壁江山。

　　虽然开发商面临着资金链紧张的窘境，但从官方披露的数据来看，云南省的房地产开发投资似乎并未受到明显影响。