马光远：中国地产市场至少有20年黄金期
2011-12-12 来源：东方早报 编辑：宋羽欣
房地产开始不好赚钱了，可以说中国房地产自市场化以来，第一次面临这样的情况。万科[简介 最新动态]总裁郁亮是今年第一个提出房地产将告别暴利的业内人士。在他看来，房地产市场将进入“下半场”：“房地产市场下半场完全不同，要和发展势头过快、有暴利可图的时代告别。我们要向制造业学习，要有正常的行业利润水平，要通过品牌、性价比等赢得市场机会。”
在房地产调控的严冬下，2011年以来，已经有包括宏达股份、恒顺醋业、金发科技、西部矿业、水井坊等16家主业非地产的“涉房”上市公司开始撤离楼市。截至日前，京津沪渝四大产权交易所正在挂牌的房地产类产权交易项目有100宗，达到历史最高值，其中挂牌价格超过5000万元的项目共有40个，12个项目超过1亿元，总共转让金额超过100亿元。
这和前两年房地产疯狂的时候，“人人都爱房地产”形成了冰火两重天的鲜明对照。试举两例，可管窥前两年房地产的疯狂：一是2009年时，房地产市场屡现“地王”，而地王的制造者绝大部分是财大气粗的央企，助推了中国房地产市场的非理性疯狂。据统计，除了16家以房地产为主业的央企外，还有78户不以房地产为主业的央企也进入了房地产行业，从事房地产的央企比例高达73%。
二是央视《新闻1+1》栏目在2010年探讨过很多中国家电行业巨头涉足房地产的现象。海尔、格力、康佳，这些中国家电行业的领军企业，都开始大举涉足房地产。在当年的一个房展会上，海信和海尔都一气推出了遍布全国的十多个楼盘，而格力进军地产业不足一年，就在房地产业实现营业收入超过5亿元，比上年增长913.5%。
“人人都爱房地产”，成了当时最强劲的企业主旋律。也就是说，就环比的趋势而论，在历经近两年的调控之后，中国房价的下降趋势基本已经确立，房地产真的已进入冬天。
经过两年多调控，特别是2011年以“限购”为主的调控措施的严格实施，房地产暴涨的势头基本被遏制。根据11月18日国家统计局公布的10月份70个大中城市住宅销售价格数字，全国70个城市的房价环比首次下跌了0.14个百分点;与9月相比，全国70个大中城市新建商品住宅价格下降的城市有34个，持平的城市有20个，高达77%的城市的一手房房价停止上涨。
在销量雪崩，价格下降通道已经不可逆转的情况下，很多从事房地产的企业由于“存货”增加，不仅挤占了相当大的资金，需支付巨额资金成本，在房地产投资融资受到限制的情况下，未来的房地产开发能力也被大大抑制。很多上市公司的房地产项目不仅无法为企业创造利润，反而成了报表不佳的主要因素。
以恒顺醋业为例，这个顾名思义以生产醋为主业的公司，2010年50%的营业收入来自调味品，32%来自房地产业务。但由于房地产拖了后腿，今年第三季度，尽管实现营业收入约2.7亿元，同比增长41.96%，但净利润却是-1188万元。据透露，该公司已计划从2010年起用三年左右的时间开发完现有的土地，随后全面退出房地产业务。
从另外15家宣布退出房地产行业的上市公司的情况看，尽管退出房地产市场的说辞不一，但很显然，真正的原因无疑是房地产的利润空间大大收窄，而巨大的资金压力很有可能令整个公司都被房地产拖垮。
房地产进入下半场，这是一个新颖的提法，这个提法最核心的就是房地产不再是暴利行业。这种提法最大的理性之处就是认为，房地产如果一直暴利，这个行业迟早要出事，这并不利于房地产的发展。笔者看到有开发商故意夸大其词，说房地产调控是要打倒房地产业等等。事实上这不过是一种只看到近期暴利的短视。房地产调控的目的就是为了让房地产回归常态，告别疯狂，走向健康和成熟。
如果本次房地产调控真正能够走向理性发展的“下半场”，这不仅是中国房地产的福音，而且是中国经济转型的契机。中国经济这么多年转型缓慢，一个很重要的原因是资金、人力等资源过度集中于房地产行业，这意味着关系国计民生的实体产业和高新技术领域的资源将逐步萎缩，最终使得经济呈现“空心化”，整个经济体将演化成一个只追逐财富分配。
房地产业告别暴利，资源将向制造业和高科技分散，中国经济集聚的大量的地产泡沫可实现真正的软着陆。如此，在房价的暴涨结束之后，不仅中国经济会回归实业，而且，高速的城镇化也将确保未来的房地产仍然保持最少20年的黄金发展期。而只追逐短期利润，只热衷炒作，最终的结果就是竞争力的丧失和经济的最终崩塌。
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