叶檀：2012年房地产行业已经处在深水区
2012-01-19 来源：叶檀博客 编辑：狄海霞
房地产继续下行，但仍在可以接受的范围之内。 根据国家统计局公布的数据，房地产价格环比继续下降，比11月相比，12月环比价格下降的城市增加了3个。看着很吓人，其实是虚张声势，因为连续四个月环比下降，降幅大致在0.25%到0.35%左右。
房地产价格下行不大，同比还在上升，但已经引发了普遍的恐慌情绪，尤其是以高杠杆从事大规模投资的房地产公司，规模不论大小，不论从事的住宅还是商业，目前都处于瓶颈期。钢丝上的快速发展模式的特点是，一旦发展速度放慢，很多企业就会从钢丝上掉下，掉入万丈深渊。
明确的结论是，以往房地产行业赢利容易，养成了房地产高杠杆的大胃口。不仅是房地产行业如此，其他行业无不如此，从航空公司到机械工程行业，在资产规模快速成长、赢利大增的过程中，股东永远无法获利。因为企业认为在大扩张时期向股东分红，简单就是对财富犯罪。
负债率高的企业成为岌岌可危的一族。房地产企业分成截然不同的两大群体，一边是资金奇缺、用高利贷饮鸩止渴、出售项目的企业，另一边是兵精粮足、逆势扩张的企业。上海外滩地块争夺战，显示出SOHO中国的令人羡慕的现金流。不止如此，1月13号，万科地产、保利地产、招商地产和中海地产大举拿地扩张，4家房企在最近40天内斥资拿地高达百亿之巨。
目前土地价格已经开始下降。中国指数研究院统计数据显示，去年全国130个城市土地出让金总额为19052.3亿元，同比减少11%，其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)12666.8亿元，同比减少23%。全国130个城市住宅类用地除去年7、8月外，单月成交楼面均价均低于前年同期。
从去年10月份以来，各地土地市场流拍、低溢价出让等等现象骤然增多，开发商的拿地热情大大降温。万科A面积共约31.8万平方米，合计须支付地价款约4.9亿元;招商地产前3季度拿地权益建面仅92万平，需支付土地款42.68亿，仅占前3季销售额的28.5%。但12月，随着年度业绩的预计。这与房企巨头们年度业绩的漂亮完成不无关系。
从目前披露的房企2011年度业绩状况来看，7成房企业绩出现同比增长。其中，万科再度超过千亿销售额，实现销售金额1215.4亿元，同比增长12.4%;金地集团实现累计签约金额309.2亿元,同比增长9.1%;而保利地实现签约金额732.42亿元，同比增长10.69%。
逆势拿地的企业通常具有较为稳健的经营模式，并且保持着与金融机构较好的勾通能力，当其他企业以20%的成本从市场融资时，他们能够获得较为廉价的资金，获得了先行一步的发展机会。2012年是现金流充足的企业逢低吸纳资产的好时机。
这不是全行业的伤筯动骨，这是全行业对于以往粗放式发展模式的一次集体刮骨疗毒。想让治疗效果更好，有必要加上对房地产质量、节能等技术指标的要求。房地产行业处于十字路口，未来政府会对不同的企业实行不同的融资政策，同时以保障房保证固定资产的投资增速保持稳定。大型企业的逆势拿地，项目公司的并购重组，说明房地产已经进入调控深水区，2012年，我们可以见证房地产行业的大洗牌。
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