杜猛：政府不会继续打压房地产房价必将反弹
2012-10-10 来源：杜猛的博客 编辑：无忧
杜猛，财经学者，经济学博士，民革北京大学支委党员，北京大学房地产发展研究基金中心副主任。
如果坚持严厉调控，房地产企业的现金流终将崩溃，政府并不会继续对房地产进行打压，十八大后房价必将反弹。
1. 中国银行业不会因为房地产出现大的风险。
2011年3月，海外媒体援引国际信用评级机构惠誉人士称，惠誉认为一旦中国房地产泡沫破灭，中国银行业将面临资不抵债的风险，中国在2013年年中前爆发银行业危机的概率高达60%。银行业并不会因房价下调出现太大问题。从目前全国的基本情况来看，房价在连续下降9个月之后，从7月份开始回款回升，但上升幅度仅为百分之零点几，可忽略不计，但房价下行9个月累计5个百分点降幅，却被银行以取消首套房贷优惠利率及房贷加息吃掉了。房地产调控的一点点成果，红利都被银行拿走了。国内的房地产市场如果出现崩溃，银行业绝对保不住，但在杜猛看来，就目前而言，中国的银行不仅仅是全球利润率最高的银行，同时也是做按揭最安全的银行。房地产给银行带来的系统性风险其实很小，且远远低于银行自身的风险。随着城市化进程的推进，在银行业和房地产业的蛋糕中，政府、企业、银行各自拿走三分之一，而且国内的银行或规避、或转嫁，将风险化解，并对房价上涨起到推波助澜的作用。
2. 2011年房地产融资2.5万亿即将进入还款期。
2011年，在国内外上市的152家房地产开发企业的融资约达到6500亿元，非上市房地产企业通过信托方式的融资额也超过6500亿元，通过私募股权投资基金等非金融机构的短期小额贷款也数字惊人，杜猛预计这一数额也超过5000亿元。不仅如此，中央企业在房地产业中的投资也超过3000亿元。除国务院准批从事房地产开发的15家央企外，还有众多央企并未退出房市，杜猛判断，央企有60%-70%的资金，即3000亿元以上的资金被变相挪用作房地产投资。“这2.1万亿的房地产融资，还是不穷尽的统计，”杜猛指出，在房地产范畴内还有一些不可预见的融资，实际融资总额应超过2.5万亿。而按照惯例，2010年10月28日之后进行的信托融资在今年年底前后陆续到期;私募股权等非常规的综合融资，通常成本较高。“房地产企业过去的融资和市场回款渠道都比较通畅，但现在无论是国家队、上市队，还是民营队，都将面临融资到期、还款压力大的问题，”杜猛指出，一方面是还款压力大，另一方面是房子卖不动，房企或用新的贷款还款，或展期还款，但银行也有自身的压力，而且无限制展期也是违背相关规定的。
3. 如果坚持严厉调控，房地产企业的现金流终将崩溃。
如果今年下半年国内的宏观经济形势继续低迷，地产业回笼资金疲弱，整个地产业的重新洗牌将不可避免。从2010年新国八条出台至今，史上最严厉的房地产调控政策的持久性是所有人没有预料到的，杜猛指出，如果坚持严厉调控，房地产企业的现金流终将崩溃，而目前，房企之所以能够忍受调控，与地方融资平台不无关系。与地方政府相比，房地产企业的情况似乎要相对乐观。除融资之外，整个房地产市场中的自有资金仍有超过2万亿资金，从负债率来看，房地产企业融资负债比多则60%-70%，少则20%-30%，全行业平均负债率为50%-55%。这与我国其他工业、矿产、汽车等行业相比已经是非常低的，更是远远低于地方政府高负债率，个别地方负债率达300%。鉴于地方政府的负债率远远高于房地产企业，房企们就跟地方政府对赌——如果资金链断裂，也是地方政府融资的资金链断裂在先。
4. 政府并不会继续对房地产进行打压，十八大后房价必将反弹。
最重要的是，中国的房地产市场有较重的行政干预。杜猛指出，无论是买房者持币观望、房地产业形势不佳，这都是次要的，最重要的是房地产资金流还是安全的。除了市场的刚性需求，支撑企业与地方政府对赌的条件主要在于，2012年上半年国民经济运行持续低于预期，房地产市场继续下行将对全年经济形势产生不利影响，因此，政府并不会继续对房地产进行打压，“我们很难去用现在的市场情况去判断房价一定会降。”十八大召开在即，杜猛预计，十八大后房价必将反弹，但政府绝不会容忍出现报复性反弹，所以银行业的风险还是在缩小。与地产业给银行业带来的风险相比，银行自身的风险更值得关注。如果以十年的黄金周期来判断银行业的发展，到2016年，银行的垄断性、政策性红利被吃完，行业利润挤压殆尽，银行业将结束其高速成长期。长期以来，银行的高利润都是建立在房地产等实体产业的痛苦之上，银行高利润时期的结束，对房地产而言却是一件好事。
杜猛，曾经主持集团总部和上市公司的日常经营管理工作，对所属投资地区和分子公司，数千万平米的开发面积，进行管控，有国内外上市公司主要负责人的工作背景，资本运营和房地产投资与开发双重工作经验，是业界学院派和实战派的代表性人物。
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