章林晓:房产税不能无视许多＂房奴＂并非富人
2012-10-10 来源：章林晓的博客 编辑：无忧
今年以来，欧债危机持续蔓延，美国经济复苏缓慢，外需疲软矛盾日益突出，我国宏观调控已把“稳增长”放到更加重要的位置。与此同时，我国房地产市场“淡季不淡”，一些城市成交量屡创新高，价格也已开始暗暗上涨。
针对房地产市场近期出现的波动，决策层再次表明严格房地产调控的坚定态度，多部委在两个月内密集表态。7月19日，国土部与住建部联合发出进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知。从7月下旬开始，国务院8个督查组赴16省市专项督查楼市调控。
现在，大家最关心的是，在宏观调控“稳增长”为主要取向，而房地产市场又“严调控”的大背景下，我国房地产市场面临的形势究竟如何?调控面临的难点在哪里，可能发展的趋势又怎样?当务之急该做什么事?
一、调控阶段性成效明显，房价反弹的压力巨大
7月18日，国家统计局发布今年6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，主要情况如下：
1、新建商品住宅。环比今年5月价格下降21个，持平24个，上涨25个;环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.6%。同比去年6月价格下降的有57个，持平2个，上涨11个;同比价格上涨的涨幅，均未超过1.2%，涨幅比5月份回落的城市有6个。
2、二手住宅。环比今年5月价格下降19个，持平20个，上涨31个;环比价格上涨的涨幅，均未超过1.1%。同比去年6月价格下降的有58个，上涨12个;6月份，同比价格上涨的涨幅，均未超过2.6%，涨幅比5月份回落的城市有8个。
从上述价格变动情况，再对照5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，可以明显看出，以“限购限贷”为核心内容的“新国八条”，在2011年初推出之后，经过一年多总体上极为严格的实施，已取得明显的阶段性成效，这主要反映在新建商品住宅和二手住宅价格的同比数据上。
从同比数据看， 6月份70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的有57个，比5月份增加2个;二手住宅价格下降的有58个，与5月份的下降城市个数相同。
特别值得注意的是，北京、上海、广州和深圳等一线城市的新建商品住宅价格分别下降了1.3%、1.9%、1.6%和2.5%，二手住宅价格则分别下降了2.8%、1.5%、1.0%和2.4%。
从同比看，有超过80%的城市房价低于去年同期水平，特别是北京、上海、广州和深圳等一线城市房价同比明显下降，这充分说明“新国八条”措施有效、相关主管部门执行得力，房价过快上涨的势头，从总体上讲已经得到有效遏制，房地产调控业已取得明显的阶段性成效。
不过，房地产调控在取得明显阶段性成效的同时，当前面临的房价反弹的挑战也十分巨大，这充分反映在新建商品住宅和二手住宅价格的环比数据上。
从环比数据看，6月份70个大中城市中，新建商品住宅价格环比5月上涨的有25个，持平24个，下降21个，环比上涨的城市比5月份增加19个。二手住宅价格环比5月上涨的有31个，持平20个，下降19个，环比上涨的城市比5月份增加13个。
特别值得注意的是，北京、上海和广州等一线城市新建商品住宅价格环比分别上涨0.3%、0.2%和0.2%。深圳环比5月虽下降0.1%，但降幅比5月份收窄。北京、上海、广州和深圳二手住宅价格全部上涨，分别上涨了0.2%、0.2%、0.5%和0.2%。
从上可以看出，虽然房价同比下降的城市仍在增加，但从更能反映房价走势的环比数据看，6月份房价环比上涨的城市数量已明显增加，并且使房价上涨城市的数量9个月来首次超过房价下跌城市的数量。
正是在这种背景下，7月10日，北京万柳地王诞生。人们对房地产市场的预期，亦开始逆转，从“看跌”到“看涨”。而北京中原一项统计显示，在7月热销的60个项目中，成交均价上涨有43个，占比超过7成。房地产调控稳定房价的压力由此而陡然增大。
二、行政性措施效力衰减，面临的两难再次显现
2011年初，“新国八条”刚刚推出之际，市场就普遍认为“限购令”最具杀伤力，同时预期投资/投机性购房资金被挤出各大重点城市后，一些原本涨幅并不大的二三线城市，将接过房价过快上涨的接力棒。
后来事实证明果真如预料的。2011年6月份，在限购限贷实施4个多月后，一线实施限购限贷城市的房地产成交量持续萎缩，而部分没有限购的二三线城市则成为房价上涨的主力。
2011年7月12日，国务院常务会议指出，当前部分城市房价上涨压力仍然较大，有的城市调控力度有所放松。会议要求，已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。
从理论上不难推测，一旦限购令由一线重点城市扩大范围覆盖到二三线城市，接下去很可能还得将限购的范围扩展到四五线城市，甚至进而将限购令一直扩大到所有存在商品房交易的地方。
对社会主义市场经济来说，行政性的措施不是说不能用，在必要的时候必须要用而且一定要管用，但同时也得清醒认识到，行政性措施也有一个明显的弊端，其是以丧失效率为代价的，只能是一个临时性的措施。
采取以限购限贷为核心的行政措施，把稳定房价作为宏观调控的主要目标，其直接后果就是在稳定房价的同时，也得承担实体经济停滞不前的代价。而一旦回过头来刺激实体经济的增长，则势必反过来冲击住房价格的稳定。
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