杨廷文：楼市压力加剧 限购或即将取消
2012-10-11 来源：杨廷文 编辑：木木
随着大量需求被挤压，经历了几轮调控，从目前市场反应来看，国内楼市成交量已明显下降，但与此同时，越来越多的购房需求被挤压和累积起来。
这些需求仍然大量存在，并没有消失，城市每一天都有人长大成人、大学毕业、结婚生子，人口和住房需求仍在不断增长，我认为，这些需求只是暂时被压制，但到了一定程度势必会重新释放出来，届时，如何处理这些需求将成为更棘手的问题。
由于市场需求被抑制，开发商的投资开发热情正在萎缩。从近期拿地的现状就能看出开发商当前的态度，我认为，以前开发商对于优质地块的竞逐几乎是无底线的，最终成交地价往往高出出让底价的数倍，但目前20%的溢价率就已经算高价。再加上银根收紧带来的风险，于是，“少拿地、少盖房子”便成了当下不少开发商的共识。
限购不应是调控唯一手段，对于目前以限购为主的市场调控，我认为，其初衷是为了实现房价稳定，但单靠这一手段是不现实的，也不会长久维持。任何调控举措都会有“后遗症”，发展到一定程度就会发生微调。我建议，未来限购可以调整为限售，意即不再限制购买，任何人都可买房，但买了之后再交易时将大大提高门槛。譬如通过增加税收，以此增加商品房的持有成本。但更为根本的措施，是在限制和打压的同时增加土地和商品房有效供给。
我认为，在‘压’的同一时间要给他供应，治标又治本，两种手段都得有，而不能只一味地过分压抑市场。在增加供应的同时，还要严格规定开发商的开工时间表，确保每年商品房的开工和供应量，不允许囤地和捂盘惜售。
我认为，目前各地加快保障房的建设力度，就是一种增加供应的方式，但保障房只是作为低端产品的一种供应，高端的供应也是少不了的。
我在2011年8月10日发表了《中国商业地产上演海盗计划》，已经验证了这一事实，商业地产正在进行人才储备，由于住宅市场被打压导致投资风险骤增，越来越多开发商开始转型商业地产，各地纷纷涌现商业地产“大跃进”局面。
在我看来，这是调控带来的副产品，企业一窝蜂去做商业地产可能会带来更严重的问题。开发商业地产的风险比住宅市场要大得多，出现坏账的风险和几率也比住宅更大，“建商场的时候很开心，贷款也更容易，但如果盖出来租不掉，没钱还银行，就很危险了”。
我认为，目前来看，商业地产仍处于上升期，市场需求量和居民消费能力仍较大。不过，对于一些不发达的二三线城市来说，一窝蜂的商业地产开发会带来阶段性供过于求，市场需要一段时间的消化期。
商业地产目前面临的最大难题是人才瓶颈，现在最大的难题是商业地产增长速度太快但相关人才却捉襟见肘。很多商业地产企业目前正在进行商业地产人才的储备计划。
在这种情况下外资收购正逢时，尽管国内市场正经历动荡，但在海外投资者看来，中国房地产市场前景仍然乐观。
我认为，虽然中国政府正严格控制热钱流入，海外资金还是会寻找各种机会进入国内。譬如，直接进行房地产投资的资金无法获批，外资就往往改弦易辙通过贸易公司、科技公司等形式进入。
海外投资者还以各种渠道募集国内资金进行房地产收购和投资。预计未来一年外资收购房地产项目的数量还会持续增加，“在外资看来，市场不好的时候就是收购的最好时机，很多资金已开始抄底。”统计显示，从今年年初到8月中旬，海外投资者的比例占全部投资者的60%-70%，由于银行银根紧缩，本土投资者占比并不大。
以上综述表明中国楼市压力正在加剧，迫使限购令即将取消。
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