银政携手 保障房开发贷飙增40%(4)
2011-05-10 来源：0352房网 编辑：编辑小冯
[提要]4月28日，央行最新公布的数据显示，2011第一季度2.24万亿人民币新增贷款中，房地产开发贷新增1678亿元，余额同比增长17.0%，比上年回落6.5个百分点，其中保障
性住房开发贷款新增 651亿元，比年初增长40.1%，保障房新增开发贷款占到房地产开发贷的四成左右。
对于商业银行而言，最为谨慎的则是400万套公租房和廉租房，由于其还款来源主要依靠未来租金收入，是否出售也尚未明确，且贷款期限一般很长，商业银行积极性并不大。
本报记者此前获得的一份调研报告透露，以重庆公租房为例，目前该市公租房租金水平大约为市场价格的50%-60%，租金仅可勉强覆盖利息，而重庆公租房贷款期限一般在10-
13年之间。当地银行业人士还告诉记者，除还款来源外，公租房贷款的抵押担保也堪忧。
“目前，保障房公司主要提供信用担保，无法提供抵押，总行也比较关心法律从程序上的抵押所有权，因为开发方实际上没有土地，没有足够资产可以抵押。”上述人士介绍
。
在北京，商业银行参与公租房项目，仍限于商业性普通住宅项目开发的“配建”项目，银行尚未真正推出纯粹的只针对公租房贷款产品。据上述接近建行的人介绍，目前北京
市一般住宅小区公租房配备比例最高可达30%。
对于银行而言，现有的公租房模式是不可持续的。上述国有大行房地产金融人士透露，以北京为例，未来公租房租金为市价的70%-80%，这也只能覆盖利息水平。
如此背景下，为支持保障房项目，建行甚至推出了一款期限高达35年的长期保障房贷款，在其精心设计的还款模式中，若以财政补贴、租金为主要还款来源，35年后方可还本
付息。
然而，在各地纷纷推出的保障房计划当中，公租房的比例却一直在增加。
国泰君安最新出炉的保障房建设调研报告显示，在上海三大类保障性住房中，4万套公租房是2011年新增部分，其比例占到14.4%，其建筑面积一般控制在40-50平方米。如果不
考虑地价，按照一平米2000元的建造成本来算，只需要20亿元。如果按照已收储的价格，即1万元/平米计算，需要200亿元。
上海公租房有三大资金来源：其一是，从公积金增值收益中出资约15亿元;二是土地出让净收益按10%，按上海去年出让土地1369亿元估算，此部分将能筹措130亿元，可完成2
万套左右的房屋建设。剩余部分则需仰仗金融机构发放公租房中长期贷款等方式。
而在不少银行人士眼里，目前商业银行的积极表态，更多的是形式大于内容。某政策性银行南方分行人士告诉记者，该分行与当地政府签署了500亿元的保障房合作授信协议，
“实际连10亿元都没支持”。
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