央行加息“靴子”落地后仍然难以撼动目前房价(3)

2011-07-07 来源：未知编辑：狄海霞

　　从最近温总理的表态可以看出，政府楼市调控的信心还是有的，来年的调控趋势应该会持续趋紧，力度也会加大，在这样的情况下，房价失控上涨的可能性不大，房产投机可能会得到一定程度的抑制。若是加息能够缓解通胀问题的话，对于楼市调控是个极大的帮助，有利于房产经济的调整和回归。其实对于大部分的楼市买卖双方来说，稳定有序，走势明朗的楼市才是他们所想要的，加息下的楼市走向更加扑朔迷离，让买卖双方都陷入纠结当中。

　　“通胀压力下，即使目前房地产市场走低的情况下，消费者仍然愿意选择买房作为投资保值得主要方式。据央行6月份发布的二季度储户调查报告显示，调查中选择"房地产投资"的居民占22.2%，房地产投资仍是消费者投资的首选方式。尤其愿意购买升值潜力大的中高端住宅,抗衡通胀，缓解高端保值购买需求。购房者是因通货膨胀严重，为了避免资金缩水而购买的住房达到75%，纯自住的首套刚性需求15%。所以,加息能够缓解通胀压力，促使部分资金回流。此外购房难度增大，将会抑制部分出于投资保值新购房者的消费者。消费者转向其他的投资方式，减少市场投资性购房需求，因此加息通道再次开启后，高端购房需求有望重新回落到8%以下。持有成本累计增加明显，有效抑制过度消费。

　　此次加息方案，各期限存贷款利率均上调0.25个百分点。以10万元存款为例，存3个月、1年、2年、3年其利息收入分别较加息前增62.5元、250元、500元和750元。贷款100万20年等额本息还款法，此次加息后首套房总利息比上次多出35911元，二套多出44263元;比去年同期未开启加息通道前，则分别高出27.75万元和38.73万元。贷款紧缩首套房优惠利率已经取消的情况下，再次加息的影响更大，尤其多次加息后贷款累计成本的增加，让一部分放贷消费者被迫推迟购房或减少信贷额度，甚至改为全款购房，预计商业贷款购房比例将缩减到15%以内，创近七年新低。

　　下半年加息频率将变高，对购房需求形成强有力震慑.历年金融紧缩政策基本都是先行上调存款准备金利率，再伴随提高存贷款利率，而今年存款准备金多次上调后方始加息，但这不但打破此前央行不准备再次加息的传言，让过于乐观甚至对调控信心减弱的消费者重新持谨慎态度，同时，预计下半年加息频率将接近存款准备金上调节奏，频率有所增加，预计将达到3次以上，因此带来的购房心理压力也将显著增加。

　　“6月份政府迟迟不加息的原因，主要在于提高贷款名义利率，一是会直接影响存量贷款的融资成本，从而加重地方投融资平台的偿债压力，进一步危及银行的信贷质量。审计署数据显示，截至去年年底，地方债规模约10.7万亿元。二是担心中美利差的继续拉大加大“热钱”流入压力。央行数据显示，5月份新增外汇占款3764亿元，环比上升21%。

　　目前的问题是，由于存款准备金率已上升至21.5%，加之差别准备金率动态调整、存贷比日均考核实施的影响以及年中考核的考验，银行普遍反映出的是流动性趋紧。由此也上演了激烈的揽储大战和高收益理财吸金。同时，流动性抽紧带来的连锁反应是中小企业贷款获得性减弱。利率和存款准备金率均是央行货币政策中介工具，二者能够通过影响资金价格和数量来使得信贷资源被有效配置，当前信贷资源的错配，在一定程度上也反映了货币政策工具的选择问题。

　　另外，与其担心加息会给地方政府增加付息压力，不如改变过于廉价的资金供给，增强其改善债务支持项目经营的动力，逐步加息挤出不良债务。而国际游资如要博取利差，鉴于中国现行的较为严格外汇管理，投机资本要大进大出并非易事。因此，使用价格工具不应“投鼠忌器”。

　　实际上，此前对于未来的货币政策，中国货币政策将更有条件逐步增强以利率为核心的价格型工具的作用，从偏重数量型调控向更多运用价格型调控转变。值得注意的是，温家宝总理日前发表的署名文章指出，从2010年1月以来，银行准备金率和基准存贷款利率分别上调了12次和4次。货币和信贷供应因此恢复到了正常水平。总体价格水平目前处在一个可控的区间，而且预计将稳步下降。当前物价形势已有变局之前兆，加上增长、资本流动和企业经营等方面问题，货币政策将微调持稳。

（责任编辑：0352房网）