后两会时代的楼市四问(2)

2012-03-30 来源：0352房网编辑：赵强强

　　关于市场

　　猜想：房地产市场会否触底反弹?

　　专家：楼市将回归常态

　　中国城乡建设经济研究所所长、著名学者陈淮认为,房地产的四个时代已经过去。第一,依靠超低利率、过度便宜的货币供给、过度宽松的货币政策的那个时代过去了。第二,依靠于恐慌性需求、过度占用资源需求、为卖而买的需求支持市场景气的那个时代过去了。第三,依靠不断涨价才能活着,才有钱赚的那个时代过去了。第四,无风险的投资、无风险的赚钱,风险过度集中在开发商以外的消费者、政府和银行等其他市场参与者的那个时代过去了,开发商可能要面对一个高风险、高透支的时代。

　　市场会进行常态回归,什么是常态?陈淮用了一个很有意思的比喻:结婚、谈恋爱、度蜜月,这个周期大家很兴奋,大家如胶似漆,每天上班发十条短信,那个时代过了,结了婚的时代,有分歧有争吵,那叫常态。

　　他解释,首先,自住性需求是市场常态。在未来的5—20年周期内,满足自身居住这种需求,将成为市场的主体,将成为影响供求关系和价格变动的主导性因素。其次,适当放松货币的政策是市场常态,合理正常的通胀区间就应当是3%—5%,除了这个正常、良性、温和的通胀区间之外,当前,推动中国通货膨胀出现一些对我们不利、负面影响,因国内外因素明显存在。比如说欧债危机,美国政策,政治环境紧张对油价的影响,都可能成为通胀的因素。因此和这样一个可以预期的通胀水平相适应的货币政策,一定是比现在的货币环境更紧,而不是更松。再次,有涨有跌,有的地方涨有的地方跌、有时涨有时跌的房价变化将成为市场常态,房价理性回归也并非只跌不涨。最后,房价跟行业的竞争、消费者的选择才是常态。那些有枪就是草头王,十来个人七八支枪就能当开发商的时代已经过去了,开发商要准备面对在这个行业内进行残酷的淘汰。

　　关于房价

　　存疑：房价还有多大下降空间?

　　专家：中小、西部城市仍有合理上涨因素

　　“房地产暴利时代已经结束了,所以开发商一定要考虑到以合理价格促销。但是,房价区域性差异很大”。朱中一同时表示:“一些中小城市,中西部城市,房价确实比较低。随着一线房企业进入,质量提高,成本上升,确实有合理房价上涨因素的,我认为这是合理的”。

　　卢铿认为,房价下降空间不大。房价高是不争的事实,但这是客观、主观因素的综合结果。房地产已经被成本绑架了,而成本又被税收等因素绑架了,所以下降空间并不大。他认为,政策最重要的是稳住房价,而不是以大降房价为目的。他建议,高端房应该彻底市场化,因为该类房源即使降到70%以上,一般老百姓还是不能接受。

　　高端房的放开,可以为政府积累大量的资源,用这些资源来搞地方基本建设。中端房用减税的策略,补贴房地产企业,解决百姓的刚性需求。保障房应该是政府出资,而非开发商用配建的方式来承担。

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