董藩：房价再下滑2个月市场应该到底部了(2)

2012-06-15 来源：0352房网编辑：玥婷

　　投资：最低端产品日后淘汰没人接手

　　0352房网：你说，房子是最好的投资产品?具体买哪种房子更好?

　　董藩：今天很多人感谢我，就是因为听了我的话买了房子;很多人恨别的专家，就是因为听了他们的话买了股票。我们从专业的角度，有过很多测算和推导，得出了很多结论。只为了自住，当然是根据需要买。但房地产同时具有投资属性，这就产生了回报要求。从项目档次上看，投资回报率一般是高端住宅大于普通住宅，普通住宅大于经济适用房;大户型大于普通户型，普通户型大于小户型。在很多大城市和核心城市，短期看，小户型涨得更快，但再往后发展，等人口、家庭规模、生活方式等稳定下来之后，将会看到高端物业的投资回报更高。需求是往上扩张的，住房永远少一间。如果买的是最低端的产品，日后待淘汰时就没有多少人愿意接手了，保值增值性就差了。而中高端的房产，由于有着好的地段和景观，随着发展这些因素对价格的影响会越来越大。另外还有很多结论，例如，能买沿海的不买中部的，能买中部的，不买西部的;能买一线城市的不买二线城市的，能买二线城市的不买三线城市的;要买商贸城市和综合型城市的，尽量不买工业城市和农业城市的。我不一一陈述。

　　商业地产风险其实已经出现了

　　0352房网：广州2012年卖地重商，住宅用地比2011年减少24.3%，商服用地大增78%。

　　董藩：调控导致住宅用地很难卖。地方政府为了保地方财政收入，或者想同样的地块多卖点钱，就增加商业用地的供给。所以商业地产的风险是会出现的。

　　0352房网：详细来说就是?

　　董藩：比如这块地不适合做商业地产使用，但他们当商业地块卖了。对一些小的商业项目来说，招商特别困难，可能用了五年经营，业主还是亏损。做住宅项目简单，只要认真，都可以干得很好。就算从来没有做过地产的，只要好好干，找好的合作商，不偷工减料，就能做好。住宅方面开发能力差别不大。但商业不一样，后面有招商、运营，资产管理等等，能力差别很大。我们看到万达快速崛起，但万达不是很容易学习的。

　　0352房网：什么时候会出现风险?

　　董藩：其实已经出现了，大家看到，有些商业地产卖不了，租不出去。因为商业不限购，没有不让买，出现这种情况就证明过剩了或者决策失误。只是做商业地产的一般都是实力比较强的公司，他们的压力可能已经很大，但不会像小公司老板那样想去跳楼而已。

　　0352房网：具体是指写字楼还是商铺?

　　董藩：写字楼也好，商铺也好，因为不限购，投资没限制，都会一窝峰地出来。但住宅的需求远远高于它们。比如住宅，一对年轻人结婚可能需要从家里搬出来，买一套90平方米的住宅。但90平方米的写字楼一般容纳了10-20个从业者;而90平方米的超市则需要两三千个消费者支撑才行。其次，住宅的需求还可以演化提升，比如这对年轻人离婚了，这又产生另一套房的需求，但这对写字楼和超市面积没有影响。

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