谢逸枫：前9月全国房地产呈现回暖疲软的趋势(2)

2012-10-19 来源：谢逸枫博客编辑：诗诺

　　主持人：怎么看房企拿地再掀起高潮现象，为什么会冒进拿地?

　　谢逸枫：房地产调控关键期内，房企大量购置土地主要是抢时机。一是全国地方政府财政吃力和调控政策影响，地价溢价率和溢价比较低，土地价格相对便宜。二是房企资金富裕，上半年新增土地储备不足。目前土地市场的优品质地块大量推出，并且开发利润高。三是土地市场火热，有利楼市回暖。况且优品质的地块越来越稀缺，又可以增加不动产资产的增值。四是房地产市场回暖的态势加快，后市前景往好的趋势发展，低价抄底拿地是最好时机。五是大房企补仓需要，况且融资渠道具有优势。

　　房销售和待售情况。1-9月份，商品房销售面积68441万平方米，同比下降4.0%，降幅比1-8月份缩小0.1个百分点;其中，住宅销售面积下降4.3%，办公楼销售面积增长3.3%，商业营业用房销售面积下降0.2%。商品房销售额40354亿元，增长2.7%，增速比1-8月份提高0.5个百分点;其中，住宅销售额增长3.3%，办公楼销售额下降4.2%，商业营业用房销售额增长2.3%。1-9月份，东部地区商品房销售面积33722万平方米，同比下降2.3%，降幅比1-8月份缩小0.3个百分点;销售额24598亿元，增长3.1%，增速提高0.9个百分点。中部地区商品房销售面积17248万平方米，下降2.1%，降幅缩小0.3个百分点;销售额7657亿元，增长6.0%，增速回落0.1个百分点。西部地区商品房销售面积17472万平方米，下降8.8%，降幅扩大0.6个百分点;销售额8098亿元，下降1.6%，降幅扩大0.7个百分点。9月末，商品房待售面积32670万平方米，比8月末增加712万平方米。其中，住宅待售面积增加467万平方米，办公楼增加73万平方米，商业营业用房增加76万平方米。

　　主持人：请你分析前8月销售成交和销售额下降的原因是什么?

　　谢逸枫：前9月销售成交和销售额下降的原因有四个方面，一是部分房企取消价格优惠措施，上涨房价。二是受到网签推后的因素影响。三是新增供应减少，房企推货不积极。四是部分购房者处于观望局面。

　　主持人：9月房价如何走势?未来房价又将怎么走?

　　谢逸枫：从9月房价数据显示，房价环比连续保持9个月下降,说明中央房地产调控效果非常显著。目前前9月全国房地产回暖减速,一方面是货币政策和地方调控调整的结果。另外一方面是房企"以价套现'的销售策略实施,去商品房库存,回收销售款,保持现金流的稳定。"不过,房价同比依然连续四个月上涨趋势，说明房价上涨压力巨大。

　　谢逸枫：供应短缺导致市场供不应求，明年房价将进入全面上涨。首先是土地低增长供应，而保障房也低供应，新增供应大量减少。市场供求不平衡，房价下降的可能性为零。其次是调控从严基调转向微调进入维稳，年内调控放松预期强烈。货币与房贷政策字已经放松。因此，未来更城市实施放松调控的政策出台。再次是房价已经出现明显上涨苗头，并且连续上涨4个月。楼市回暖加快，价随量升趋势出现。同时，购房者谨慎态度转变成积极入市。最后是去商品房库存量快速，房企资金压力逐渐消除，房价缺乏下降动力。况且，今年稳增长的目标之下，全国大量的投资必然导致地方政府财政透支，土地财政将进一步推高房价。

　　房地产开发企业到位资金情况。1-9月份，房地产开发企业本年到位资金68232亿元，同比增长10.1%，增速比1-8月份提高1个百分点。其中，国内贷款11008亿元，增长12.9%;利用外资317亿元，下降53.3%;自筹资金28438亿元，增长11.4%;其他资金28469亿元，增长9.6%。在其他资金中，定金及预收款17841亿元，增长13.2%;个人按揭贷款7064亿元，增长14.2%。四、房地产开发景气指数。9月份，房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为94.39，比上月回落0.25点。

　　主持人：目前房企资金链状况如何?

　　谢逸枫：房企到位资金不断增速，表明房企资金最坏时期已经过去了,现在基本是不缺钱。首先是房企融资成本下降，销售回款增加，现金流越来越宽松。其次是房贷政策放松，个人住房贷款增长快速，市场购买力旺盛。再次是国内房地产贷款也逐渐增加，房企整体资金压力减小。最后是货币政策放松预期强烈，开发商推盘速度提高，但是价格折扣优惠政策的力度越来越小。毫无疑问，现在买房是购房者最好时机,否则一旦错过必然要悔青肠子。

（责任编辑：0352房网）