中国房地产研究会顾云昌解读2013地产走势(2)

2013-02-04 来源：0352房网编辑：优等心

第一，需求太旺，需求旺的原因是两方面：一是货币流动性过剩，房价是货币的流入、人的流入两方面决定的。二是贫富差距太大，有钱人缺少投资渠道。过去若干年当房奴当的很幸福，当时100万买了五套房，这是绝对幸福的房奴。还有一种不幸福的房奴，现在开始买房，房价高了，每个月一半的收入要支付按揭。房地产调控就是遏制投资投机需求，过去调控为什么成效不明显，就是只在遏制房地产投资需求方面做文章，而且做的不彻底。

第二，土地供应量不足。我们建设部门跟土地部门之间看法不同，他们认为不是土地的问题，其实是与土地密切相关。为什么2004年以后全国的房地产土地价格猛升，因为当时收紧地根，收紧银根，再加上18亿亩耕地的保护，加上城乡土地的断桥，不能充分供应土地，特别是北京、上海。我们看到像重庆、武汉、沈阳这样的城市土地供应超过1000万，二线城市土地供应量超过了北京、上海的土地供应量，下一步北京、上海房价的压力可想而知。北京在2004年以后到2012年当中，差不多每年都没完成土地供应计划，2012年同样没有完成。上海的土地供应量，在2007、2008、2009年平均只有2010、2011、2012年的1/3，需求在增加，供应量在下降。当然土地供应涉及到有没有钱，有没有经费的问题。大城市一方面土地供应计划没完成，另一方面城市就那么多地方，外面的配套设施、基础设施没搞好，造成未来大城市始终房地产价格很高。有些希望房价能降，希望降到五、六千一平米，我觉得是不可能的。

现在房价上涨的动力还有，因为大家知道，美国、欧洲、日本，主要的经济体都还在实行宽松的货币政策，还在释放货币。但是为什么香港的房价高的不得了，为什么香港房价起来了，台湾房价起来了，就是因为流动性货币。中国对外还不可能全面打通，但是流动性必然会影响中国，再加上公共产品、公共资源，大家都想到大城市来，所以压力仍然很大。前两天我看了北京市委书记郭金龙的讲话，他的讲话网上很多人在评论，其中一句话是，防止开发商筑局，用虚假信息套牢北京的房价，套牢北京。这句话很多人提出了疑义，实际上开发商有能量，是在炒，但是整个的经济环境，供求关系决定了房价走势，不是一个开发能筑局的。为什么去年的房价在降，就是整个宏观经济环境的问题。所以，面临的问题就是大城市和小城市房价反差如何调控的问题，对下一届政府是一个考验。

土地问题就更复杂了，土地财政成为中国地方政府的主要经济来源。广州这样非常发达的城市，2011年地方财政收入当中有48.5%来自于卖地，那么应该说2012年土地出让金减少了，减少了14、15个百分点，所以地方政府开始加快征税，因为地方财政已经用惯了，但是土地出让金减少了，这个时候怎么办？一方面是放地，另一方面尽管土地销售面积下降了，但是地价还是上升了，大概涨了7%。这样的情况下，楼市调控仍然很艰巨，所以建构政策不会取消。而且找不到能够替代限购政策的情况，有的用香港的印花税来替代中国的政策，中国不可能一下子那么做，所以只有用行政的政策保持现在政策的延续性。

第二，讲一讲房价的问题。

房价的问题大家都很关心，我个人认为，前几年的调控把房价的问题说的太微化了，就房价谈房价，我认为应该改进。我的观点是应该淡化平均房价。现在年底为了实现房价的控制目标就限价，甚至高端楼盘批的速度放慢，人为的来控制市场，甚至于这个房子明明卖20万一平米，非要压下来，结果占便宜的是富人。人为的把平均房价作为控制指标，许多事情会出现问题的。不同的收入家庭需要不同的房价，不同的租金。中国发展到今天，收入差距已经很大了，住宅产品租金价格、售价应该根据不同的群体有不同的价格，不同的产品有不同的价格。之所以说房价过高，大家用平均房价衡量，对中低收入家庭而言，北京的房价对他来说没有意义。北京的房价降一半，中国的经济危机就会出现，因为房地产价格下降的背后是整个金融出了问题。当然，我不是说一定要强调房价一直往上走，这样说人家肯定要骂我，你什么意思。房价上涨过快的确是过去几年当中积累的问题，房价现在已经在高位了，这样的时候如何使房价达到合理回归，中央文件讲了，促进房价合理回归，怎么促进‘一般人的理解就是降价，但是降价就意味着销售下降，意味着投资下降，意味着GDP下降，美国的房价平均下降30%，全世界金融危机。西班牙房价下降20%，失业率达到20%几。有些人说只有房价下降30%、50%，中国的经济才能繁荣，这是不对的，当然他们的预测从来没成功过。什么原因？我们在城市化过程当中，在土地供应、货币增加的情况下已经导致了房价上涨到这个高位，现在只能控制房价不要再拼命的往上走了，实际上在我看来，从房价角度看，2011年、2012年出现了房价的合理回归，前两年调控已经导致了房价的合理回归。

讲到这里，我最近在想一个概念。

1、一是毛房价，一个是净房价。比如说统计数据现实今年的房价比去年涨了5%，这是绝对的房价数字，是毛房价。但是我们要看到，还有CPI，如果扣除物价指数是3%，房价涨了2%；

2、绝对房价和相对房价，所谓绝对房价就是房价：5万、2.3万、1.8万，实际上房价应该相对于收入而言，真正的合理房价跟收入挂钩，国际经验是4—6倍，但是我们有个可能会高一点。贵阳最近开发量很大，没办法消化，政府出台一个政策，到贵阳落户的给他上户口。贵阳的房地产价格4000/平米，我认为很合理，没什么泡沫。测算一下，如果房价下降30%金融有没有风险？下降40%金融有没有风险？结果发现没有风险，因为中国的借贷比比较低，即使房价下降30%中国金融业不会有危险！

说到相对房价和绝对房价的问题，房价应该相对收入而言，今年净收入增加了8—10%，尽管房价涨了4—5%，就意味着房价相对是下降了。如果说现在继续保持态势，反过来房价涨的比收入慢，实际上房价收入比是合理回归。2011年、2012年都实现了收入涨的比房价快，整个市场表现出了房价在合理回归。同时，经济又保持平稳增长，如果非得让房价绝对数下降，很可能导致经济下滑，因为房地产对国民经济的地位和作用不可取代，现在哪个行业，什么样的消费投资能够取代房地产？没有。这几年房价高以后，大家都在骂房地产，甚至有人说要取消房地产业，认为房地产是虚拟经济，是不是虚拟经济?房地产是整个实体经济的组装车间，特别是在城市化进程当中。

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