2013年大同市房地产市场调控政策运行情况分析
发布时间：2014-03-26 来源：0352房网 编辑：小墨
摘要：2013年大同市严格执行国家房地产宏观调控政策，房地产开发业呈现出开发投资高速增长、商品房竣工面积大幅增加、施工规模持续扩张的良好态势。同时，也存在着开发企业资金来源趋紧、房屋新开工面积下降、土地交易市场低迷、商品房待售面积大幅增加、商品房销售面积增速放缓等问题。
一、全市房地产开发运行主要特点
（一）房地产开发投资高速增长
2013年，
大同市房地产开发投资完成265.0亿元，同比增长55.3%，占全市固定资产投资的比重为25.6%。房地产对固定资产投资的贡献率为46.2%，拉动全市固定资产投资增长11.4个百分点。
从房屋类型看，商品
住宅投资完成192.8亿元，同比增长67.5%，占房地产开发投资的比重72.8%；办公楼投资完成4.8亿元，同比增长124.2%；商业营业用房投资完成44.9亿元，同比增长22.3%；其他投资完成22.6亿元，同比增长35.1%。
（二）商品房竣工面积大幅增长
全市商品房竣工面积656.2万平方米，比上年增长233.1%；其中：住宅面积524.3万平方米，增长213.7%；商业营业用房90.4万平方米，增长567.5%；办公楼6.0万平方米，增长118.4%；其他用房35.5万平方米，增长161.9%。
（三）房屋施工规模持续扩张
2013年房地产施工规模2129.1万平方米，比上年增长33.9%。其中，住宅施工面积1601.0万平方米，同比增长20.5%；办公楼施工面积33.4万平方米，同比增长102.7%；商业营业用房施工面积296.5万平方米，同比增长95.7%；其他房屋施工面积198.2万平方米，同比增长113.7%。
二、房地产开发运行中需要关注的问题
2013年，全市房地产开发企业本年资金合计231.7亿元，同比增长21.4%。其中，上年末结余资金25.1亿元，同比下降45.6%；本年实际到位资金206.6亿元，同比增长42.7%，低于完成投资增速12.6个百分点。
本年实际到位资金中，国内贷款6.7亿元，同比增长2.1%，占本年到位资金的比重3.2%；自筹资金158.6亿元，同比增长42.2%，占本年到位资金的比重76.8%；其他资金来源41.3亿元，同比增长55.1%。自筹资金成为房地产企业资金来源的主渠道，且国内贷款占比由去年4.5%下降为3.2%，说明房地产开发企业资金保障形势严峻，且需进一步加强金融市场对房地产开发投资增长的支撑。
（二）商品房销售量增速放缓，中小户型销售呈现负增长
2013 年，全市商品房销售面积120.6万平方米，同比增长9.5%，增幅比上年回落12.7个百分点。其中，商品住宅销售面积98.2万平方米，同比下降-1.0% ；商品房销售额 55.8亿元，同比增长18.2% 。其中，商品住宅销售额39.2亿元，同比增长1.8%。
中小户型商品住宅销售面积占比持续下降。2013年，90平方米及以下
住房销售面积29.6万平方米，同比下降28.6%，占住宅销售面积的比重由上年的41.7%下降到30.1%；90-144平方米住房销售面积54.0万平方米，同比增长10.4%，占住宅销售面积的比重由上年的49.2%提高到55.0%；144平方米以上住房销售面积14.6万平方米，同比增长61.9%，占住宅销售面积的比重由上年的9.1%提高到14.9%。随着全市大规模
城市棚户区改造和保障性住房的完工，中小户型销售的减少和大户型销售的增加，说明全市范围内改善型住房需求已经成为主流，小户型住房刚需正呈逐渐下降的趋势。
（三）商品房待售面积大幅攀升，且以大户型房屋为主
2013年，全市商品房待售面积100.9万平方米，同比增长73.1%。其中商品住宅待售面积74.4万平方米，同比增长119.1%。从商品房待售期限看，待售1-3年面积44.2万平方米，同比增长213.6%；待售3年以上面积1.7万平方米，同比下降17.7%。
在商品住宅待售面积中， 90平方米及以下住房待售面积5.0万平方米，同比下降64.7%；90-144平方米住房待售面积39.0万平方米，同比增长161.7%；144平方米以上住房待售面积30.4万平方米，同比增长513.0%。说明目前全市待售商品住宅主要集中于大户型，且以近1—3年完工的大户型房屋居多。
（四）房屋新开工面积持续减少，土地交易市场低迷
2013年，大同市商品房新开工面积与土地购置面积均同比下降。其中，房屋新开工面积624.7万平方米，同比下降17.6%，其中住宅新开工面积429.6万平方米，同比下降33.4%；房地产企业土地购置面积167.1万平方米，同比下降11.9%。
全市开发企业待开发土地面积95.9万平方米，同比下降7.1%，较去年同期净减少7.4万平方米。新开工面积和土地购置是
房地产市场的“晴雨表”，这两项指标同时下降，表明房地产
开发商对未来房地产的投资预期持谨慎态度。
2013年，全市商品房待售面积100.9万平方米，较2011年翻了近一番。待售面积的增加，严重制约了我市房地产开发业的发展，应积极采取相关措施加以解决。一是对房地产开发项目手续不健全，未取得预售许可证的项目，政府应督促其企业及时办理相关手续，加快
购房者签订购房合同；二是出台有效政策，加快农村人口就地城镇化，从而刺激房地产市场需求，拉动销售；三是采取定量限价收购、定向销售、合理补偿等办法，将待售的商品房转化为解危解困或拆迁安置用房，出售给中低收入家庭及拆迁户。
（二）加强金融对房地产业的合理支持
2013年，全市房地产企业国内贷款6.7亿元，占比仅为本年实际到位资金的3.2%。而本年各项应付款合计达到99.9亿元，同比增长88.4%，房地产开发企业资金保障形势严峻。政府应建立健全房地产金融
监测机制,密切跟踪房地产市场发展态势。简化和规范住
房贷款制度,理顺住房消费贷款政策。指导商业
银行科学评估房地产业的风险,在完善风险控制的前提下,进一步改进金融服务,支持房地产业的合理有效信贷需求,促进房地产信贷市场平稳运行。
