省城太原上半年房价稳中有升 但上涨动力不足
发布时间：2014-07-16 来源：0352房网 编辑：木子
摘要：受经济疲软、楼市走跌、楼市整顿等行情影响，太原楼市开发及供应在下半年继续处于低位运行状态，房企开发热情不高。在政策和市场的双重作用下，太原楼市下半年的成交难以高幅反弹。综观太原楼市，总价不高的刚需楼盘和中小户型成为支撑起太原楼市业绩的中坚力量，这种状况也促成众多豪宅项目调整产品策略，适时推出更多接地气的精致户型和产品。
经济行情走低、观望情绪浓厚、楼市整顿严厉、开发贷难上加难、开发
投资继续收紧……经过2013年下半年供应成交的短暂辉煌之后，2014年
全国楼市出现下行趋势。不少太原业内人士看来，这场未被政策左右的楼市阵痛，正在引领太原楼市由疯狂走向理性。
供应成交 继续收紧
7月上旬，
山西省统计局、太原搜房网、易居中国等各方楼市
数据统计机构纷纷发布2014年上半年太原市
房地产及楼市报告。虽然各方发布的楼价、成交量等具体数据因采集、统计方式不同有明显差别，但是楼市行情的综述性结论却相对一致：上半年，太原楼市供需成交走冷。“与历次楼市走冷不同，2014年上半年全国各地出现的楼市成交下跌与国家
调控政策无关。”对于各方统计报告的结论，太原房地产业界人士均表示认同。7月12日，接受采访的多位本土房企高管表示，太原楼市客户上半年购买力不足与山西省煤焦行业连续两年不景气有重要关系。
综合太原各家数据机构公布的信息，2014年上半年，太原推出
新房源的楼盘总计不足20个，这当中，仅有两家楼盘为纯新楼盘，其它项目均是前两年
开盘入市的老项目。而推出新房源的老项目供应房源没有明显增加，包括
恒大、富力等名企旗下普通项目的蓄客及开盘周期依然处于慢循环状态。而原计划在上半年开盘或推盘的合生国际城、坤杰拉斐香榭等新老项目，入市时间将放在9月前后。
与此同时，太原房地产开发投资也处于收紧状态。山西统计局7月公布的数据显示，太原房地产新开工面积出现负增长，1至5月，全市房屋新开工面积118.28万平方米，同比下降17.0%，其中
住宅新开工面积104.30万平方米，同比下降5.9%。房地产开发投资增速比去年同期回落了0.6%。在成交方面，省城前5个月住宅
销售面积96.61万平方米，住宅销售额65.71亿元，两大数据的增幅同比去年均出现明显回落。
据了解到，2014年上半年，太原房管局先后公布了五批违规预售项目的名单。以往靠违规预售来筹集开发资金、滚动开发的模式在省城基本销声匿迹。有业内人士分析称，各房企除了担心违规预售被查外，更重要的原因是市场行情不好，违规销售也难有成交。
太原房价稳中有升，是两年来太原房价走势的一贯趋势。由于2014年市场的冷淡，太原楼价的走势更加“平稳”。眼下，无论是新盘还是
二手房，仅有90平方米以下的小户型，楼价上涨趋势较为明显。而超过150平方米以上的大户型，
价格基本处于滞涨状态，二手房更是有价无市。
各方机构统计数据也印证了这样的结论。中国指数研究院的数据显示，太原新建商品住宅1至6月的样本
均价分别为每平方米6878元、6907元、6785元、6788元、6833元、6825元，但2013年6月省城新建
商品房的样本均价为6380元/平方米，一年来太原新建住宅样本均价上涨额度为443元/平方米。当然，这组数据也显示出省城楼价在2014年上半年走势有涨有跌，较为平稳，未出现往年上涨强劲的势头。
然而，同样一组数据放在业内人士看来，却是五味杂陈。“不少楼盘通过调整产品结构、
装修标准，价格有所回落。”业内人士张先生称，这样的数据说明楼市未来景况不容乐观，影响到
开发商的后市信心。上半年，省城代表性豪宅项目星河湾、恒大华府等项目都推出了200平方米左右的精致户型，而且装修标准也相应作出调整，没有原来那么“土豪”。2010年，省城最贵房子单价达到27000元/平方米，现在最贵的房子仅为17000元/平方米。
合生创展作为国内早期的上市房企，擅长于开发高端豪宅楼盘。2007年，合生创展以高价竞得太原地王地块，最初的设想也是打算打造
城市豪宅。7月12日，记者走访合生国际城时，该项目策划经理却表示，项目的定位已从豪宅调整成精品住宅。“项目的最终开盘价还没确定，但肯定不会超过15000元/平方米。”
据了解，不仅是合生创展，即将入市的智诚·御河骏景等项目定价也低于立项初期。“开发商的利润已经被摊的非常薄。”业内人士称，普通楼盘价格仍在走涨的原因是
土地、建安、营销成本仍在走涨。开发商既要保底，又要销售，只能将利润不断压缩。实在不行，只能拉长开发及销售周期，等待行情转好，再开盘出手。而从成交价上看，太原楼市依然走涨。
这种态势会引导开发商理性开发，调整产品结构，促成行业的健康理性发展。
片区表现 热点不热
寒冷的上半年，太原各楼盘的销售无一幸免陷入困境。被业界看好的楼市热点片区，也难见新意。
据太原某房网的数据显示，从太原六城区的成交量来看，新建商品房存量和成交最大的仍然是小店区。目前，太原小店区在售楼盘数量达到30余个，占到全城项目三分之一左右。其后顺序为万柏林区、迎泽区、杏花岭区、晋源区、尖草坪区。六城区中，万柏林区、小店区楼盘价格最高，因为太原在售超过8000元/平方米以上的中高端楼盘基本集中在这两个城区。
由于太原楼市行情的整体走低，万柏林区、小店区新兴的几大楼盘热点区域今年的表现同样平淡。以小店区太原南站片区为例，南站周边的新建楼盘数量不升反降。多个此前营销势头很旺的项目，因是违规预售楼盘，不少项目的售楼处难觅踪迹。南站周边十余个楼盘仍是四五年前的老项目，2013年至今的纯新楼盘为零。这当中，超过九成的楼盘属于违规预售项目，目前的销售处于停滞状态。而这种类似的情况同样出现在晋阳湖片区。
整体经济的走低对地产投资企业带来市场前景不佳的预期。“前两年红极一时的尖草坪三给片区、汾东新区的
规划，因为引资大鳄入资不畅，片区宏伟蓝图的实施缓慢。作为片区产业升级、经济增长的一个点，房地产行业无法独善其身。”
新兴片区的利好规划给房地产发展带来契机。如果利好规划推进速度缓慢或停滞，楼市开发势必成为无本之木。在售楼盘易出现大量积压，去
库存化困难，造成库存居高不下。从长远看，太原新兴的几大楼市热点片区未来仍然是太原重要的供应区域。
