“你留下房子 我为你养老” 这种保险模式可行吗
发布时间：2015-05-29 来源：0352房网 编辑：Ren
摘要：“你留下房子，我为你养老”，这听起来像是哪家的子女和家中的老人之间的约定，但实际上，却是在提出一种新的养老模式。作为国内第一款“以房养老”保险，幸福人寿“幸福房来宝老年人
住房反向抵押养老保险（A款）产品”，在经历了长达１０个月的试点后，正式进入国人的生活。
业内人士认为，中国正在步入老龄化社会，以房养老可以给正在进入老龄化的中国社会多一道养老保障。以住房抵押换取养老保障，对于那些无子女或在赡养问题上受制于子女的老人，提供了一种新型的养老选择。
但是，距离去年7月保监会确定在
北京、上海、广州、武汉4个试点
城市推行以房养老试点已经过去了将近10个月，由于
房产传续、养儿防老等旧观念制约，目前对这一模式的接受度仍较低。而对于保险公司来说，未来
房价涨跌难以预测，以房养老保险产品还是一个风险很高的“买卖”，很多公司仍在观望中。
资深理财师介绍，“以房养老保险”不同于大众观念里的“以房养老”，相当于已拥有房屋产权的老年人将房屋产权抵押给
银行、保险公司等金融机构，然后每月或每年从金融机构领取“养老金”，同时将继续获得房屋的居住权并负责维护，一直延续到借款人去世。当借款人去世后，金融机构获得房屋的产权，进行
销售、出租或者拍卖，所得用来偿还
贷款本息，享有房产的升值部分。
受限传统观念
“以房养老”虽然能够提高投保者的晚年生活水平，但同时也会让投保者承受“什么也没留下”的心理压力。从根本上说，与传统文化存在冲突
“以房养老”是指拥有住房的老年人将房屋产权抵押给银行或保险公司等金融机构，金融机构按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，将其房屋的价值分摊到老年人预期寿命年限中去，按年或按月支付现金给投保人直至其去世，相当于提前支用该房屋的销售款。投保人在获得现金的同时，继续获得房屋的居住权并负责维护。当投保人去世后，相应的金融机构获得房屋的产权，对其进行销售、出租或者拍卖，从而获得房产的升值部分。因其操作过程像是把抵押贷款业务反过来做，如同金融机构用分期付款的方式从借款人手中
买房，所以也被称为“反向抵押贷款”。
以房养老作为新的一项缓解人口老龄化，为老人提供更好养老补助的
优惠政策。它的实施引起了很多人的关注，这样的改革实际上挑战了很多中国人的传统思想。在中国人根深蒂固的想法中“但存方寸地，留于子孙耕”，很多老人都会选择在百年后将自己的一切都留给自己的孩子。而现如今的政府的“以房养老”政策却要让老人将房屋抵押出去，让自己辛苦一辈子也难以攒下一套房子让给别人。
关键就在“以房养老”的前提上，老人必须将拥有完全产权的房屋抵押给保险公司。对于这点，估计中国有很多老人接受不了。
“像上海、北京的房价多高啊，年轻人单凭自己的收入想要买一套房子，这几乎是不可能的，做父母的不会为了过得舒服点，把房子抵押给保险公司。”《国际金融报》记者在采访中了解到，“在国外，孩子成年后与父母就在经济上独立，可我们中国人代际之间的‘经济账’没那么清楚。即使孩子已经成年，结婚买房都能得到父母的大力支持。很多老年人觉得，如果子女无暇照顾，可以去养老院，把家里的房子租出去，用租金养老，总比把房子留给保险公司合适。”
保监会“以房养老”试点意见出台以来，只有一家公司申报了一款产品，其他公司都在观望。对于这种情况，保监会相关负责人认为，这不是个利润丰厚的
市场，老年人问题又十分复杂，处理不好就是大问题，观望者都希望有人先去吃螃蟹，探探路。“毕竟是第一款产品，不可能尽善尽美。但它至少给了人们又一种选择。”
此外，中国社科院社会学研究所副研究员谢雨锋认为，当前群众对保险行业信任度不高，也是推行“以房养老”的阻力之一。“房屋对于大部分老年人来说是最重要的财产，他们不会轻易将房屋抵押出去。” 同时，由于政策还在试点阶段，市场上缺少成熟、专业化的商业机构来开展这一业务，机构和客户之间很难建立良好的信任关系。
传统的家庭观念中，子女是老年人财产的直接继承者，而在“以房养老”模式下，老年人以房屋抵押用于养老，这意味着子女将不再拥有老年人房产的继承权。在传统的养老方式被打破的同时，老年人与儿女之间的问题也将不可避免地出现。正是由于害怕与子女之间出现隔阂，老年人对是否选择“以房养老”会有所顾忌。
借鉴海外模式
“以房养老”作为其他养老方式的补充，更适合拥有两套或两套以上房产的，无子女或者不涉及遗产继承问题的老人，只是一种“小众”形式的养老方式
“以房养老”在中国是新鲜事物，但在美国、日本、新加坡等发达国家已推行多年，成为养老收入来源的一项重要补充和组成部分。在老龄化问题日益引起关注之际，发达国家“以房养老”的经验教训值得借鉴。
美国是最早推行“以房养老”的国家之一，经过几十年的发展，目前已建成世界上规模最大，制度灵活的“以房养老”体系。美国就开始试水“以房养老”模式，随后欧洲国家、日本、新加坡等国纷纷效仿。在过去的20年里，“以房养老”模式逐步发展成熟。目前，美国、加拿大、英国、新加坡等都有各自的“以房养老”服务体系，积累了相当丰富的操作经验。
美国“以房养老”模式也被称为“倒按揭”贷款，发放对象为62岁以上的老年人，分三种，前两种与政府行为相关，后一种则由金融机构办理。
第一种是经美国国会认可，联邦政府保险的“倒按揭”贷款，美国大约90%的“倒按揭”贷款属于此种类型。第二种是由政府担保的“倒按揭”贷款，该贷款由美国联邦
全国抵押协会办理，有固定期限，而且老年住户须搬移住房及实施还贷计划后才能获得贷款。第三种是专有“倒按揭”贷款，此“倒按揭”贷款模式由不同公司推出，根据客户群分类而有一定的差异性，贷款对象资格无需政府认可，属于个人理财产品。此方式可让发放贷款机构与住户共同享有住房增值收益，但放贷款机构要求保留住房资产的25%-30%作为偿还贷款的保证。这虽然减少了放贷额度，但有利于住户对住房增值部分的收益。
从发达国家“以房养老”的经历看,“以房养老”要推广,需要为老人提供可靠的保障,灵活的放款和赎回安排,而这离不开政府的保险和背书。但是,由于此类贷款周期长、风险大,如何防控政府保险背后的风险,尤其当一国经济遭遇重大危机、违约事件大量出现时,依然值得警惕和探索。
“以房养老”在美国实行已经超过了15年，已经形成了一套实施的现实基础。首先，老年人容易成为“房子富翁，现金穷人”，子女独立后，有现金养老的需求；其次，国外的房产价值评估和保险金融体系相对健全，排除了人们对风险的担忧；还有很重要的一点是，美国的房产不算支柱产业，年轻人奋斗个5到7年就可以买下一套，完全没有必要等着老人遗赠。
“以房养老并非权宜之计，这种模式在全世界是得到公认的。”现在一些人对“以房养老”存在误解，国家提倡“以房养老”是想更好地完善养老体系。养老应该是多层次的，“以房养老”是其中有效解决养老问题的一种方式。即便是社会福利较优越的西方发达国家也在推行“以房养老”，说明这一模式的需求和市场基础是存在的。
据悉，“以房养老”即使是在运作最成功、最成熟的美国，一开始也是不受美国老人的待见，在2008年金融危机之后，更是节节败退。“住房转换抵押贷款”损失惨重，三大支柱之一的“财务自由计划”更是因为
开发商破产而退出市场。
“以房养老”作为其他养老方式的补充，更适合拥有两套或两套以上房产的，无子女或者不涉及遗产继承问题的老人，只是一种“小众”形式的养老方式。
