冯仑：万通实现为绿色低碳房产100%买单

　　0352房网：冯总你好，欢迎做客我们0352房网，万通地产成功举办了2010新品发布会，将时尚引入了地产圈，能不能给我们谈一下，当初是怎么有这样的想法的?

　　冯仑：是这样的，因为地产行业经过了将近20年的发展，实际上已经逐步的从粗放、简单规模的竞争进入到产品和服务的竞争，从万通来说，我们希望不光是一个战略领先的企业，更多的还希望我们是一个产品创新驱动型的企业，所以我们在去年年末的时候董事会专门做了一个决定，就是每年从营业额里面拿出0.5%的资金来支持房地产研发。

　　0352房网：冯总，我在好几个场合见到你的时候你都在振臂高呼“低碳”和绿色，但是我们大家都认为现在对于普通的老百姓来说，低碳，绿色已经成为了房地产的一种营销手段，大家很难在自己的住宅当中感受到绿色和低碳。

　　冯仑：对，你说的不错，我们现在就是要让大家来感受，而且我一直在讲“做好人很贵、做坏人非常便宜”，做好人为什么成本很高呢?你说的事情如果不做到的话，比如像前一段时间某些明星的“捐款门”，实际上你要做好人，就得花这个钱，你不能说捐一半留一半，如果你捐了，那就得花出去这100万，做好人就是这个成本，你既然告诉大家你要做好人，就必须付出这个成本，这样大家才能感受到你的诚意。

　　冯仑：现在做绿色节能建筑也是一样的，你要做，不是把它停留在价值观、道德层面，甚至是营销层面，一定要把它变化真正的产品让大家感受到，那么这就要花钱了，有多贵呢?我们今天发布的这几个产品都是绿色三星标准的，是建设部发布的绿色最高标准，个别的是达到了美国订立的“白金标准”在这种情况下，达到建设部的标准要多花多少钱呢?每平米要300到500块钱，也就是说，我们今天发布的这些产品，每一平米的成本是要比平时不绿色的产品多300到500块钱，也就是说我们花了这个钱了。第二如果要达到“白金标准”，大概每平米要多花700块钱。

　　0352房网：但是作为一个老百姓来说，如果每平方米增加700块钱的话，一个100平方米的房子，大概要增加7万块钱的成本，那可能我就不愿意花这7万块钱去买一个绿色的房子。

　　冯仑：你说的很好，现在关键就是我们要怎么样把这个成本变成让大家能够接受，这是一个问题，现在国外的一些地区比如香港、美国，还有国外很多政府的一些措施，也就是说这个成本由谁来承担?王石也经常开玩笑说，做好事有成本，但是谁来买单?我们现在第一是公司买单，公司为什么买单?因为市场就像你说的一样，你作为消费者不愿意花这个钱，那只好由我来买单，我们作为企业来说，既然是作为创新，作为最先来倡导这件事情的人，我们愿意比同行的企业多花这个成本。你愿意做一个好人，就要多花一点成本，这个我们心里是有准备的，就是企业买单是一部分。

　　冯仑：第二个是政府要买单，政府买多少单呢?各地的政府现在都不一样，国外和国内的也不一样，有的是补容积率，比如我们做这种节能住宅、绿色建筑，墙就会比平时厚，外保温要做得好，墙要做得厚，就要占使用面积，所以他把这部分多占用的使用面积，政府在容积率里面给你补回来，所以政府通过这种方式来买单了。另外一个就是在税收上给你买单，还有一部分直接补助一些钱，也有各种各样买单的方法。

　　冯仑：只有企业先买单，政府再买一部分单，客户要反复消费体验以后，才买单。客户是最后买单的，最后的买单人是这样一个过程，其实我们目前今年发布的新产品，百分之百是万通买单。

　　政府不必既发结婚证又管家政

　　0352房网：所以绿色住宅被大家认可也要经过一定的时间，但是现在大家最关注的其实还是房价，我们知道政府已经推出了一系列的调控政策，有人说这次的政策感觉是政府对房地产“若即若离”，房地产有点像政府的“情人”，政府知道长期是不可能依靠它的，但是短期之内又离不开它，你觉得呢?

　　冯仑：前一段时间有一个倾向，一讲“保障”，就更多的用了行政方法，用行政的方法限制市场，比如说房价政府要控制成本，又要限制售价，卖快了叫炒作，卖慢了叫捂盘，你说怎么办?所以我老开玩笑说“如果政府管理一个市场的行为细到了像发结婚证”因为我们的市场准入就像发结婚证，如果又发结婚证，又管做爱姿势，但是就是不管生儿子和高潮，那你想会是什么结果?那就只有两种可能，第一是“野合”，就是到处都是违规的;第二就是“自宫”就是退出市场不做了。#p#副标题#e#

　　冯仑：我们现在的政府如果这么管的话就会抑制市场，而且导致更多的不规范，我们现在就希望政府监管的市场既发结婚证，同时给一本计划生育的书，剩下的事你就别管了，这样大家还愿意结婚，否则这个行业就会朝着一个更加恶质化的方向发展，所谓恶质化的发展，就是由于你政策的不恰当，导致违规的人更多。

　　房地产行业政府拿得比股东多

　　冯仑：讲一个很简单的例子，我们现在房地产行业陷入一个政府、企业和消费者之间的道德怪圈，就是大家互相埋怨，但是这个事情怎么来的?我认为至少有一条跟税收政策有关，举个例子，现在给房地产行业拿A股上市公司年报公开披露的报表来看，股东拿到的钱和政府收走的税，你们猜是什么比例?假如说股东挣了1块钱，你觉得政府应该收走多少钱的税?

　　0352房网：3毛吧?

　　冯仑：你看，这是你们的看法，但事实上是多少?1块4到1块6。

　　0352房网：就比股东拿到的还要多?

　　冯仑：比股东拿的还要多。我说的这都是A股上市公司公开的信息，你去看看万科，去年交了将近百亿的税，他的利润是多少?六、七十个亿，你去查查，因为万科是全球最大的住宅公司，也是中国好公司里的标杆，我们也一样，全部都是税比利润多很多，如果是这样一个税收环境，你去想，只有这些上市公司、好公司在努力交税，相当多的公司肯定没法儿承受这个税负，那他可能就出现了大家说的“逃税”，有一些违规的，这样的话，老百姓就该说了“一方面你们暴利，一方面又少交税”然后就开始陷入这个怪圈，政府觉得又要查房地产的税，结果政府每年把税务工作的重点每年还是放在房地产行业，这就形成了一个怪圈。你还认为我们股东拿1块钱，才交3毛钱的税，实际上我们要交1块4，所以如果你税务政策不恰当，会导致更多的人违规，导致更多的人违规了，你又更多的去查税，你查税又会给老百姓一个信号，让他们认为这些人道德上有问题，就会更多的去进行攻击，结果这更多的攻击就会让大家要么退出市场，要么捞一票就走，就是我说的，要么就是“自宫”，要么就“野合”，就是更乱。

　　冯仑：假定说我们把这个税率做一些调整，世界上很少有这样一个行业，政府拿的比股东拿的还多，所以我们整个政府的管理，目前来说还是在一个渐进的调控和完善、成熟的阶段，就是这个“情人”是和政府的，但是政府的“情人”又比较多，人民也是政府的“情人”，就是政府要为人民服务，要关心人民的冷暖，这都是对“情人”的概念，对“爱人”对“朋友”往往有一点差别，对“朋友”是关注，但是你不一定会拿钱出来。

　　0352房网：就导致了我们现在“情人”之间的互相仇恨，老百姓现在就特仇恨你们。

　　冯仑：我们都是政府的“情人”，但是“情人”之间有时候需要沟通，现在是沟通的不好，政府有时候哪一个重，哪一个轻他要自己拿捏，我觉得最近政府已经慢慢摆正了自己的角色位置，接下来应该在一些细微的政策上，包括税收，包括一些政府管理的尺度和深度，就“若即若离”嘛，拿捏到多少最合适?李敖有一首歌叫《只爱一点点》，政府对企业其实“只爱一点点”就可以了，“别人的爱比海深，我的爱比别人浅，我只爱一点点”大概李敖写过这么一首歌。相当于回到一个问题“有多少爱等于幸福?”一般来说都是爱变成恨，叫做爱恨情愁，一般来说叫“爱死你”、“爱死人”，你看所有情感的悲剧故事都是爱起的，但是“恨活人”，为什么呢?你有仇敌，你就会躲着他，而且你会发奋锻炼自己的筋骨，使自己变得很强大，所以一般都是“爱死人、恨活人”。

　　冯仑：政府如果爱企业爱太多，一定有问题，比如说政府包办国企，那算是爱得更狠了，所以过去改革前30年，政府爱国企爱得太狠，最后把它爱死了，所以改革以后就是有点嫌弃他，就改革了，把这些国企全部改革成民营、合资，然后离政府越远越好，你看他又活了，最近几年又好了，政府和企业的关系，和人和人之间的关系是一样的，所以我们希望政府只是提供公共服务，而不是提供一对一的个别服务，政府的所谓“重点扶持”这些东西，在一个阶段是有效的，如果长期的政策不应该是这样的，它是公共服务，对所有的企业都应该是一样的“只爱一点点”爱到哪一点?就是这个企业自己能做决定的事不要政府来决定。比如我们说的“姿势”的事情，那企业自己做决定，政府不要做决定。#p#副标题#e#

　　买不起房70%的责任在政府

　　0352房网：目前公布是数据是提出了市场份额50%的保障性住房，但是根据我们的调查，目前市场上的实际情况是不足10%，对这样一个现象你怎么看?

　　冯仑：去年年末全国人大做过一个调查，调查的结果是各地方政府关于保障房的资金和工作的落实情况，大概只完成了26%，也就是说大部分的地方政府都没有做到自己的承诺，而不是开发商的事，所以你一定要弄明白：保障的事不是开发商的事。有一首歌写到“一生爱错放你的手”，所以你们是“爱错”房地产了，赶紧放手，去找政府，整个保障的事从3年前政府就已经揽过去了，政府揽这件事是对的，因为保障是政府的事，你看保障医疗、看病，这哪是商人的事呢?说每个人都看得起病，这不是商人的事，这是政府的事。所以总理才说“要保证300块钱到位”，那这是政府说的，我说了没用，我才管几个人?所以保障的事3年前政府都反复强调了，是政府的责任，但是地方政府在过去的1年里做得不好，所以如果今天有人买不起房，我认为70%的责任在政府，30%的责任在市场监管部门和市场的从业者。

　　0352房网：你们呢?

　　冯仑：我们就是市场从业者啊，但是还有监管部门，就是市场的监管，你监管得好，和从业者规范，这30%的责任就到了，但是70%的责任在政府，因为保障的一系列政策政府制订了很多，钱都给安排了，但是去年为什么只完成了任务的26%?假定按照前几年政府的说法，如果完不成这个任务要“摘帽子”，那你看去年各省市领导差不多都要摘帽子。

　　保障性住房和商业住宅不会干扰

　　0352房网：如果今年一定完成50%的话，房价会不会降?

　　冯仑：这是两个概念：商品房和保障房是两个价格制订的游戏规则。保障房完成，商品房的价格也可以降也可能升，就跟新加坡一样，新加坡保障房的价格是相对稳定的，但是商品房的价格是大起大落的，所以我不能说降，也不能说升，只能说会有波动，商品房是另外一回事，这相当于什么?骑自行车是一路，开车的是一路，你非得说是骑自行车的快了，开车的一定要慢下来，这是两回事，不联系的。

　　冯仑：现在是这样，买商品房的是另外一群人，基本上是“改善型”和“享受型”的，保障房的客户是必须的，刚性的需求，所以这是两部分人。相对来说商品房市场的消费者年龄偏大，都是35岁以上的;而保障房的消费者总的来说年龄偏小，35岁以下，这两个人群的收入结构、职业和生涯，以及生命的阶段都不一样，保障房越多，不意味着商品房价格一定升或者一定降，它以后逐步是两股道。

　　不惧物业税依旧布局商业地产

　　0352房网：我在万通的年报当中发现，你们2010年的计划仍然是要加快商业地产的项目开发进度，但是我们知道最近的“两会”据说税务部门已经提交了提案，就是关于物业税的征收，如果物业税的征收先从商业地产开始的话，对于你们来说，是不是一个重创?

　　冯仑：不是，第一中国从研究一个税到最后推出来，都是要经过很长时间的，我相信今年、明年实际征收的可能不大，昨天总理在网上有一句话讲的非常好，就是说“分配财富是一个艺术”我们自己讲“挣钱是本事，花钱是艺术”，这个牵扯到政府怎么样来分钱的问题，现在房地产企业的利润已经差不多有55%到60%都被政府拿走了，如果政府在这边增(税)，在别的地方一定要减下来，否则这个行业你难以发展，难以发展意味着整个的产业链条要开始重新组织，对政府来说，我相信这会是一个很慎重的事情。

　　冯仑：对于业者来说当然会很关注，现在的税实际上已经不低了，租金已经交税了，资产下一步如果再收税的话，再加上现在其他的一些税，实际上就没有人愿意持有物业来出租了，那大家怎么办呢?就乱卖，乱卖以后政府整个这个产业，包括社区环境就乱掉了，大家都不持有，都往外卖的时候，房价会一路下跌，那政府又麻烦了。因为你对物业税的参照标准是根据市场来的，如果房价一路下跌，政府也收不到税，所以这些事情就像总理讲的那样“分钱是艺术，是良心”实际上他讲的“分钱是良心”“创造财富是责任，分配财富是良心”，不光是良心，还是艺术。如果只是良心，会相对的是一个道德标准，加上一个艺术，就是一个综合平衡的方法了，所以我们相信现在的政府越来越成熟，越来越有办法来平衡这些事：既要保障财富分配的相对合理，又要给业者创造财富以适当的空间和动力，这就是政府平衡的艺术。

　　冯仑：我们在商用不动产方面今年的确会加大力度，而且比往年要大很多，我们会按照既定的战略在一些重要的城市发展万通中心，我们不会受短期的一些政策和可能的议论的影响，对我们来说最重要的是坚持自己的做法，所以对于我的工作来说，最重要的就是看别人看不见的地方，算别人算不清的账，做别人不做的事情，所以我自己有自己观察的很多角度，我们会按照这样的方法来算自己的账，所以我们会坚持。#p#副标题#e#

　　海南就像老情人的闺女

　　0352房网：冯总的眼光绝对是独到的，因为在海南火之前，你就已经再次进入海南了，2009年3月份的时候，和中体在海南的项目目前运行的情况如何?

　　冯仑：就这个项目来说，进行得非常正常。海南政府的媒体已经有披露，政府领导也对外有表达，就是这个项目是海南三亚目前的重点项目之一，而且要求我们在8月份开工，所以这是政府已经对外讲了，可以看到这个项目应该是正常的进行着。

　　0352房网：18年后再回到海南，和以前到海南的感觉是一样的吗?

　　冯仑：我以前讲过，我现在看到的海南，就像看到了老情人的闺女。

　　0352房网：已经到了下一代了?

　　冯仑：对呀，有几分想像，有那么点联系，但是呢…

　　网易房产：已经不是“妈”了。

　　冯仑：跟自己的感觉又有点远，你会痛惜她、爱怜她，但是不能随便触摸她，因为毕竟是下一代，她有她生命的过程，但是你会依稀看到过去的影子，你会为她高兴，其实是很有意思的那种感觉。

　　0352房网：还会有那种“疯狂”的影子吗?

　　冯仑：我看到了别人发疯，但是我们现在变成了观众，这是我今年年三十去三亚的时候看到的，我看到他们都在发疯，我变成了观众，但是这个观众是曾经发疯过的一个观众，就相当于一个剧场突然发疯了，我没有被踩死，很幸运的跑出来了，结果换到另一个剧场以后人们又在发疯了，我在边上看着不敢进去，仅此而已。昨天我碰到一些三亚的人，也问问他们，最近开始慢慢恢复到理性，恢复到正常了，所以三亚这个市场的确跟当年有很多不同，有很大的市场支持，有真实的需求在支持，但是再支持也不能支持到酒店一晚上的房价卖2万块钱，也不能够支持到一天涨1千块钱，这样一种短暂的疯狂的泡沫，会随着时间很快平息下来的。

　　0352房网：你不怕等到自己的项目成熟以后，海南大家都冷静下来了?

　　冯仑：都冷静下来了，大家都去买了，一冷静下来就都会去买了，因为冷静下来了，就意味着价格相对合理了，所以真正的需求还是很多的。

　　0352房网：我们知道你的老朋友张宝全，现在他的“红树林”单价应该是不超过3万，在2万6到3万之间，等到你的项目成熟的时候，你估计会卖到多少钱?

　　冯仑：现在我的确也不知道这个价格应该定到多少，另外更重要的是，定价这件事不归董事长管，我们公司所有定价的事都不归我管，但是我只知道我们这个项目带有相当强的公益内容在里面，因为我们承担了一个国际奥委会和国家奥委会的责任，就是这个项目叫“奥林匹克湾”，也就是说要把后奥运的一些物质的东西承载在里面，所以我们在这个项目里面有奥林匹克博物馆，奥林匹克大家庭，有奥林匹克青年学院，有很多公共服务类的一些设施在里面，还要帮助国际奥委会做很多活动，推广奥林匹克精神，在这种情况下我们在这个项目上也是“追求理想、顺便赚钱”，我会用这个想法让他们考虑定价，而不会单一的牟取暴利

　　我们储备足够多的地

　　0352房网：我看了一下万通的年报，发现我们资金回流的速度非常快，我们在最近拍地的时候经常能听到潘石屹的声音，能看到其他国企的身影，为什么就看不到万通的身影?有这么多现金，为什么不去买一些好地回来?#p#副标题#e#

　　冯仑：这里面有两个原因，第一是我们用了其他的一些方法已经储备了足够多的地，就是我们通过股东，通过关系企业组织了很大的土地储备，我们不会让上市公司自己去冒这个风险，也就是说我们现在追求的是“低风险、中速度、高回报”，我现在老跟公司里的人讲“哥竞争的不是规模，是寂寞”为什么呢?既然是马拉松长跑，只有开头和结尾有鼓掌的，中间都是匀速而无聊的慢跑，我们现在是在中间，就是匀速、慢跑，不需要人鼓掌，所以对风险的控制最重要，在这个情况下，整体上他们的负债率比较低，现金比较多，还有很多其他的支持，但是我们把土地通过另外一种方法，通过关联企业，通过股东事先预先储备很多土地，将来我们根据市场的需要，逐步转化为上市公司拥有的土地，这是一种方法;

　　冯仑：第二种方法就是我们根植我们内心的想法，我认为土地是无限多的，所以我们根本不着急。为什么?房地产做的是空间生意，不是做的平面生意，今天我们在这个地方盖了很多房，你去看，从有原始社会到现在，不知道盖了多少处房子，只要建筑技术是无限发展的，政府的容积率的控制是适当放松和提高的，每个城市的房子可以无限多的盖。我给你讲个故事：纽约在今天已经盖了200年，GDP6万美金，盖了多少平方公里?30平方公里，我们今天去，他还老是有地，老让我去看地，我说为什么?他们说整体上来说，这个城市是在不断再生的，如果我们现在盖一栋1000米的楼，北京这几个楼全一合起来，这地不又都出来了吗?所以实际上现在在中国，500米以下的楼在建筑技术上是常规技术，不是复杂技术，就像手机，现在不算是高科技了，在这种情况下只要建筑技术不断发展，城市规划空间在不断放松，实际上地是多的。

　　冯仑：第二点，土地资源是经济要素，不是自然要素。随着价格会改变供求关系，比如说我们今天坐在这儿的这个房子变成1万美金一平米，马上这个楼不用你拆，我自己就拆了，这个地又来了，实际上一个城市也是这样的。所以今天在中国嚷嚷地不够，完全要在地上找楼，我认为是没有远见的，事实上在发达国家，最终一个地产商的能力，是由开发演进到运营，再由运营进入到财富管理和金融资产，这是三个阶段能力的跃升，正因为这样，我现在把精力根本不放在这里，公司也不把精力放在这儿，而是放在运营和资产的管理上。

　　冯仑：8月10日又有人说，有一个城市很有钱，地方政府一下盖100栋写字楼，我说很好啊，让他们盖，盖完了之后我就去在这个楼里养猪，为什么?我已经看到他们这些写字楼将来必定是空着的，那我就去把它们全都改造成农业，所以你要能看见别人看不见的地方，才能心静，你会发现什么人心比较静呢?是看见未来，和站在未来看现在的人比较安静;另外一种人看宇宙，看的范围很大的人会比较安静，所以我们说神是安静的，老人是安静的，长者是安静的，智慧的人是安静的，必定是这样的;小孩是浮躁的，急功近利的人是匆忙的，女人是恐惧的，不同的人都不一样。

　　0352房网：所以现在万通正在默默的跑着，我们希望有一天能够在终点的时候为你们喝彩，