政策调控紧缩升温 地产股走势面临分化

　　新“国十条”和房产税的威力还未散尽，楼市再度迎来当头一棒，2月9日央行分别上调金融机构一年期存贷款基准利率0.25个百分点，同日，住建部发布了上调住房公积金存贷款利率的通知。

　　兔年新春伊始，加息、住房公积金利率上调便纷至沓来，这会对楼市产生怎样的影响?而不断累积的政策叠加效应对房地产板块又意味着什么?接受本报记者采访的业内专家表示，在保障房建设提速、“国八条”、房产税试点政策环境下，房地产市场的格局将逐步改变，投资与投机性购房将被挤压出市场，楼市调控效果“量变”正向“质变”方向发展。

　　楼市是否迎来拐点2010年，不断升级的房地产调控政策并没有遏制住房价的节节攀升，北京、上海等一线城市房价不断刷新历史新高。新年伊始，新“国十条”、房产税试点方案也似乎没有打消业内对房价上涨的预期，有业内人士认为，地产税低于预期，而新“国十条”的执行力度可能被地方政府打折扣。一时间，各地楼市再现火爆场面。这一切随着央行年内首次加息开始转向。

　　有业内人士指出，房地产行业对银行信贷依赖度非常高，连续加息将直接提高开发贷款和个人购房的成本，市场需求会因此而短暂减少，对于房地产市场属于利空影响。“在‘国八条’及房产税后宣布加息，虽然加息主要针对的是通胀，但对楼市的调控作用也将更加明显，过去政府总是担心政策叠加效应过度调控楼市，而现在恰恰是通过不同政策的叠加效应强化对楼市的调控。”业内专家对本报记者说，虽然前几次加息的直接影响都不明显，但加息叠加效应将逐渐明显，加大购房者的观望情绪。

　　相关资料显示，受节前出台的新“国八条”政策和房产税改革试点启动等影响，春节假期北京楼市签约量同比出现较大幅度下降，上海、北京、广州、南京、杭州等多个城市楼市成交遇冷，部分城市住房日成交量只有几套，有的甚至出现零成交。有中介机构称，实际签约的较去年同期下降了四成左右。“春节交易骤降，只是楼市降温的开始。”有关人士表示，今年楼市降温程度将明显大于去年，按照国务院的要求，未来一周内可能将有包括北京在内的多个城市出台住房限购细则。专家分析认为，2010年大规模建设保障性住房，全年开工建筑面积达1.68亿平方米，将分流商品房市场的一部分刚性需求。因此，2011年房价会出现下行趋势。中央财经大学中国银行(601988)业研究中心主任郭田勇表示，目前，通胀依然是我国经济中的首要问题，央行此时加息旨在以此管理通胀预期、防止通胀恶化，有利于遏制房产泡沫，促使房价理性回归。

　　开发商依然“不差钱”吗?

　　应该说，2010年针对房地产市场的调控一轮紧过一轮，房地产企业的融资渠道几乎被“卡死”，但近期披露的相关数据显示，对房地产企业业绩并没有产生影响，业绩仍保持大幅增长的水平，而多数房地产上市公司也是“不差钱”。2月1日，香港上市房企碧桂园宣布，2010年公司合同销售金额约329亿元，收入及净利等多项数据均创下上市以来的新高。同日世茂、合景泰富及富力地产公布的去年及今年1月销售数字也是有增无减。尤其值得关注的是，包括碧桂园等多家房企在1月份销售大增后，宣布上调今年全年的销售目标。

　　除了香港上市房企业绩飘红，A股上市的地产企业表现也不逊色。A股市场第一份房地产企业年报出炉，中弘地产(000979)宣布2010年共实现营业收入36.61亿元，同比增长202.52%，净利大增1.5倍。万科公布的销售数据显示，2011年1月，万科共出售商品房面积165.4万平方米，单月销售突破200亿元。

　　但专家同时表示，单次加息对开发商的影响并不大，但多次密集加息和信贷数量紧缩对开发商资金链的影响有放大效应，房地产企业今后贷款将越来越难，融资成本越来越高，一些企业甚至可能会因资金“断链”而突然死亡，行业整合将加速。“加息、限购令以及房产税试点等多重因素影响，将使开发商资金链紧绷。”近期已有部分房企通过寻找股东入股、项目转让等应对资金困局。据了解，部分银行已经提高了对开发商的贷款利率，对民营开发商甚至停止放贷。

　　相比之下，在香港上市的内地房企凭借着优越的融资渠道，纷纷宣布再融资计划。数据显示，2010年共有18家房企在香港进行融资，较2009年大幅增加104%。#p#副标题#e#

　　地产股真的“跌无可跌”吗?

　　亮丽的业绩、较低的估值，使得地产股颇似一块亟待升值的璞玉，吸引了众机构的关注。一时间，市场对沉寂了一年的地产股抱以期望。“炒房地产不如炒房地产股”成为一些机构的观点，但很快一盆“冷水”泼在了价格渐起的房地产市场。很多投资者担心，房地产市场不明朗，直接影响了房地产板块的走势。国泰君安房地产分析师孙建平认为，房地产行业将进入新一轮观望期，购房者不敢下单，开发商不敢推盘，加之春节假期因素，2月的市场成交量必然出现大幅萎缩。市场接下来的关注焦点是三、四月份销量，若销量萎缩过于剧烈、持续时间过长，则房地产股股价仍有向下调整空间。

　　对于房地产板块的走势，机构也是众说纷纭。申银万国认为，地产股的估值在低点，继续下跌回到去年9月份低点的概率不大，整体以振荡为主。一方面房地产股目前的估值并不高;另一方面市场对此次调控政策已有预期，因此房地产板块可能正处于“黎明前的黑暗”之中。光大证券(601788)则认为，政策的长期化将使楼市成交量持续处于低位，地产股漫漫熊途看不到头，在当下市场不确定因素依然较大的环境下，要谨慎对待该板块。也有券商认为，政策出台算是“利空出尽”，有望迎来反弹行情。海通证券(600837)分析认为，房产税、新“国八条”的连续出台，市场对房地产的不确定性担忧逐渐散去，调控靴子已经落地。

　　尽管对地产股的整体走势有分歧，但多数机构认为，地产股未来走势分化不可避免。统计显示，截至目前，共有68家房地产公司发布了业绩预告，有33家预增、11家预亏、9家业绩预降。

　　中信证券(600030)有关分析人士认为，资金压力是2011年开发商面临的主要问题，小型房企的日子将会很难过，对于实力雄厚的大型房企反而是一个兼并机会。“从2010年各大房企的业绩及市场份额来看，调控正在加速房地产业集中化的速度，建议选择融资能力好、业绩锁定性好、有品牌的国有企业和少数优质民营企业逢低建仓。”#p#分页标题#e#