公寓类房产投资买卖流程及风险提示

　　7月份上海市明确规定酒店式公寓属于限购范围，其实不论是哪里的公寓类房产只要是非住宅性质的，都是不限购的，武汉同样也是如此;但是武汉多数酒店式公寓土地性质的非住宅的，所以经常是不限购的。

　　之前是很多网友对此有一定的误解，认为只要是公寓类房产就不限购，其实并不然;正如购房体验课曾经讲述过，商住两用楼等非住宅性质的房产不限购，强调的都是土地的用途：只有70年产权的住宅性质房产才限购。

　　明确产权的用途、年限和土地的性质

　　目前武汉方面其实并没有明确的划分，但即使如此，但是购房者还是有据可循的;从上述之前上海市的对于公寓类房产的区分以及限购令政策的规定可以看出，根本在于产权的用途、年限和土地的性质;因而购房者只需要看具体属于住宅性质公寓还是非住宅性质公寓即可。

　　限购令规定的限购房产是指住宅类房产，产权70年的;而法律规定，我国建设用地使用权的最高期限为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年，综合用地50年。

　　因而购房者在购买公寓时需要区分，70年的公寓就属于住宅类就限购;产权只要不是70年的就不属于住宅，就不限购。

　　而二手房交易时也需仔细查看土地使用年限。有的在挂牌出售时，实际已经使用了十几年甚至二三十年，剩下的使用年限很少。年限到期后，还需交纳土地出让金。购买这类时应充分考虑“折旧”因素。

　　那么如何查询这些楼盘的具体土地性质和土地使用年限呢?一般是在房地产市场信息网进行查询的，上面可以查询到具体的楼盘使用用途和使用截止时间。

　　公寓类房产投资买卖流程

　　如果明确区分了具体是住宅性质还是非住宅性质，那么投资买房程序就比较简单了。

　　非住宅性质的公寓：由于不限购不限贷，不需要做购房资格审查，可直接进行贷款签订购房合同。

　　住宅性质的公寓：则需要明确购房资格，按照住宅房产的购买程序进行;支付定金首付，进行资格审查后办理贷款，办理网签，签订购房合同。

　　如果投资非住宅类的公寓，除了确定购房资格和土地年限的多少外，还需要了解具体的购买成本：

　　非住宅类公寓贷款利率比住宅类高

　　非住宅类的一般为商业性质的，因而贷款时则按照商业地产来计算，不限购不限贷，首付最少5成，利率最少上浮10%。

　　非住宅类公寓的税费高于住宅类 契税：4%

　　非住宅类的房产初始办证税费多数是指商业地产税费，契税按照4%征收，比商品房1%、1.5%或3%都高出不少;维修基金则没有区别，但是登记费：550元;印花税：按购房合同中金额的0.05%计算缴纳，还有手续费：11元/平方米等。

　　二手项目交易的话，后期费用也会比较高，成为阻碍成交的拦路虎之一。

　　契税同样4%;个税3%或差额的20%;营业税差额的5.8%;还需要额外增收土地增值税5%等其他费用。

　　因而在购买公寓类产品时，普通购房者就需要结合自己的实际情况，选择最适合自己的公寓类产品，谨防被开发商忽悠。

　　不管是购买什么样的房产，房产五证都是必须核实的;那么公寓类的房产由于土地性质不同，后期产生的费用也明确不同，购房者就需要特别的注意：如项目建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设用地批准书、建设工程施工许可证、商品房预售许可证等政府批准文件中所记载的规划性质、土地用途、土地使用年限、房屋类型、房屋用途等。

　　我们最后来回顾下上海市相关部门的解读具体的看看公寓的分类和含义，公寓类房产具体分为：“酒店式公寓”、“公寓式酒店”、“公寓式办公楼”等产品的概念内涵。 其中：

　　酒店式公寓。酒店式公寓属于居住建筑，土地使用分类为住宅用地，房屋用途为居住，土地使用年限为70年。酒店式公寓的特殊性在于酒店式的管理，但其本质上仍是住宅，属于限购范围。

　　公寓式酒店。公寓式酒店属于旅馆建筑，土地使用分类为商服用地，房屋用途为旅(宾)馆，土地使用年限为40年。公寓式酒店的特殊性在于按照公寓式或者单元式房型进行设计建造，但其本质上仍是酒店，不属于住宅，按照相关规定不得分套销售。

　　公寓式办公楼。公寓式办公楼属于办公建筑，土地使用分类为商服用地，房屋用途为办公，土地用途按照商业用地出让的，土地使用年限为40年，土地用途按综合用地出让的，土地使用年限为50年，具体以土地出让合同为准。公寓式办公楼的特殊性在于建筑结构上是按公寓式或者单元式进行划分、有独立卫生设备，适合向小型企业出租、出售，但其本质上仍是办公楼，不属于住宅，不属于限购范围。