了解住宅建筑面积的组成以及如何计算

　　建筑面积和购房成本息息相关，建筑面积是计算商品房价格的重要数据，所以购房者需要了解建筑面积的组成以及其相应的计算方式才行。

　　之前经常有赠送面积这样的促销方式，例如全部阳台只算一半面积，业主入住后可自行封闭成一个房间，相当于免费获得了半间房的使用面积;其实这种促销方式听上去很划算，实际上，如果阳台本来就是半封闭的，这个多余面积本来就不是开发商赠送的。飘窗、露台等的面积本身就不计算面积，因此，个别开发商以此作为促销噱头也自然再次给购房者打了一个马虎眼。

　　首先我们来谈谈什么是建筑面积。

　　房屋建筑面积是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，有围护物，结构牢固，有实际使用功能，层高2.20米及其以上的永久性建筑的外围水平投影面积。

　　再来了解一下房屋建筑面积测算的方法。

　　业主依法拥有房屋所有权的建筑面积，包括房屋的套内建筑面积和分摊的共有共用建筑面积，即建筑面积=套内建筑面积+公摊面积。房屋的产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确定。

　　套内建筑面积由以下三部分组成：

　　①套(单元)内的使用面积，包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁柜等分户门内面积的总和;②套内墙体面积;③阳台建筑面积。

　　套内建筑面积=①+②+③=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。

　　公摊面积的问题在第129课已经为大家讲解过，本次课程就主要讲讲套内建筑面积的测算方法吧。

　　先从使用面积讲起：

　　使用面积为套内房屋的使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算。

　　1、套内房屋的使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、贮藏室、壁柜等空间的总和。

　　2、套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。

　　3、不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。

　　4、内墙面装饰厚度计入使用面积。

　　再来说套内墙体面积

　　套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其它承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积，套内自有墙体按水平投影的全部计算套内墙体面积。

　　了解了建筑面积的计算方式，我们再来看看房屋建筑面积的测算范围。

　　首先看看住宅计算全部建筑面积的范围：

　　1、单层房屋，按一层计算建筑面积;二层及二层以上房屋按各层建筑面积的总和计算。

　　2、房屋内的夹层、插层、技术层、结构转换层及其梯间、电梯间等其高度在2.20米及其以上部位计算建筑面积。

　　3、房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20米及其以上的楼梯间、水箱间、电梯机房，按其外围水平投影面积计算。斜面结构屋顶(坡屋顶)层高在2.20米及其以上的部位计算其建筑面积。

　　水箱间是指建有储水池及机械设备的房屋，用砼建造的水箱或储水池不为水箱间。

　　4、楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。

　　5、穿过房屋仅供本楼通行的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米及其以上的，按其水平投影面积计算。通往回廊(或夹层、跃层)的室内楼梯，不论梯位是否在回廊(或夹层、跃层)范围内，该梯均按楼层投影计算建筑面积。

　　6、地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米及其以上的，按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影面积计算。

　　地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者。

　　7、封闭的挑廊按其外围水平投影面积计算。

　　8、封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。

　　封闭是指房屋在规划、设计、施工等环节都已确定封闭，自行封闭的，视为不封闭。

　　9、与房屋相连属永久性的且有非独立柱(不论是否突出墙外)或有围护结构的门廊、门斗、雨篷，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

　　与房屋相连的有柱走廊(有两排以上柱)，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。

　　10、属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。

　　11、房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。

　　12、玻璃幕墙、金属幕墙以及其它材料幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。

　　13、属永久性建筑有非单排柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。

　　14、依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的并整修有底板的，按其高度在2.20米及其以上部位的外围水平投影面积计算。

　　15、与室内任意一边相通，具备房屋的一般条件，并能正常利用的伸缩缝、沉降缝应计算建筑面积。

　　那么住宅中还有一些仅仅是只计算一半建筑面积的，又有那些情况呢?

　　1、与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

　　2、独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。

　　3、未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影内上盖水平投影面积的一半计算。

　　4、无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。

　　5、有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。

　　接下来再看看住宅那些地方属于不计算建筑面积的范围

　　1、层高小于2.20米以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20米的地下室和半地下室。?

　　2、突出房屋墙面的构件、配件、装饰性的玻璃幕墙、金属幕墙及其它材料幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。

　　3、房屋之间无上盖的架空通廊;无上盖的阳台、挑廊。若阳台、挑廊与其上盖相距三个层高以上或上盖为镂空、上盖水平投影面积小于阳台、挑廊维护结构水平投影面积一半的，均视为无上盖。#p#分页标题#e#

　　4、房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。

　　5、建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。

　　6、骑楼、过街楼的底层及各种道、路、街、巷或停车场所、绿化带等两侧房屋的底层走廊作为公共开放或公众通行的部分，不论廊道是否有柱、维护结构，廊道是否与外地面有高差、是否退用地红线、也不论廊道是否有人行道、消防通道等。

　　7、利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。

　　8、与房屋室内不相通的房屋伸缩缝、沉降缝。

　　9、挑楼、挑廊、檐廊和阳台的底板在下层的投影部位。

　　10、与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊等的建筑。

　　11、楼梯已计算建筑面积的，其下方空间，无论是否利用的。

　　12、房屋内的中空部分。

　　13、窗台高于楼地面的外凸窗(不论其高度)。

　　除了以上几种情况外，住宅在测算建筑面积时还可能会遇到一些特殊情况，下面为大家讲讲一些特殊情况下的建筑面积计算。

　　1、复式楼内的梯间，按自然层计算建筑面积。预留的复式楼梯间，实测时据规划许可的设计图纸，也应按自然层计算建筑面积。

　　2、房屋内的回形楼梯、旋转楼梯按楼梯的投影计算建筑面积。

　　3、连接几栋房屋及独立的地下车库、地下广场、商场等地下房屋应计算建筑面积。

　　4、两户相连的阳台作为消防通道的仍计入各户的套内建筑面积。

　　5、以走廊、雨棚的顶盖或下一层房屋的平屋面作为阳台，以上一层阳台的水平投影面积折算。

　　6、阳台、挑廊、架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积。

　　7、对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，层高在2.20米及其以上的部位计算建筑面积。房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板投影计算建筑面积。