全面解读经济适用房

   1998年，国务院颁布深化住房改革的“23号文件”，决定在我国实行住房分类供应制度，对中低收入者供应经济适用住房，以帮助中低收入家庭解决住房问 题。如今，中国的经济适用房已经在风风雨雨中走过了近十一个春秋，在当今商品房价格高不可攀的情况下，经济适用房成了市场中的香饽饽，同时经济适用房的负 面新闻层出不穷，引起人们的关注。从温州市经适房被低价卖给官员、北京市经适房被倒卖、郑州市经适房用地建别墅、武汉市摇出“6连号”……经适房问题在 2009年彻底爆发，随之而来的是各方对经济适用房存废问题的争议……
    岁末年终，河南楼市网络联盟特联合河南省十八个地市房地产门户网站，对经济适用房问题做出盘点，回顾那些发生的重大事件，从中总结申购经适房的经验，为经 济适用房购买者答疑解惑，提供强有力的支持。同时对河南省各地市经济适用住房建设项目进行梳理，统一列举各地市经济房源，以飨各位经济适用房购房者！

郑州购买经济适用房分8步走
1.到郑州市房管局经济适用房管理中心新址(郑东新区CBD外环与商务东三街交叉口联合置业大厦)(以下简写为：中心)领取或网上下载“审批表”(一式5 份)，按规定到有关部门签章；
2.持以下资料到中心审核备案：户口簿和身份证、家庭收入证明（尚未成家的提供个人收入证明 ）、单位或者社区居民委员会出具的住房情况证明、房屋所有证或者合法的房屋租赁证明、外地迁郑人员需提供迁出地房管部门出具的相关证明；
3.经审查符合条件的到中心领取“购房通知单”；
4.小区具备预售条件的，看到中心在媒体公示的房源情况后，购房人凭“购房通知单”到小区报名；
5.参加摇号或排号选房； 6.开发企业在“购房通知单”上签章；
7.购房人持回执单和“审批表”到中心备案； 8.购房人到开发企业签订购房合同、交房款。

购买经济适用房应注意哪些方面？ 

    适 用房背景
    什么是经济适用房、廉租房、经济租赁房？
    1、经济适用房：是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产 开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房；
    2、廉租房：是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居 民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。
    3、经济租赁 房：属于政策性租赁房。经济租赁房的保障方式以无产权租赁为主，即政府筹资建设经济租赁房之后，被保障对象不购买，只是租赁，并由政府提供补贴的方式。经 济租赁房主要针对保障房申请条件不具备，又买不起商品房的“夹心层”，推出一个以无产权租赁为主的保障方式。
    
    经济适用房的发展历程
    起源时期：1950年代
    酝酿时期：1991年
    启动、开建时 期：1998年
    高速发展时期：1999年-2005年
    质疑时期：2005年-2006年
    转型时 期：2006年8月
    完善时期：2007年4月
    
    经济适用房申请条件和步骤
    1、 申请条件
    廉租住房申请人应同时具备下列条件：
    ①具有本市五城区城镇户口(农村村民和农村集体经济组织成员除外)，并在本 市工作、居住；
    ②在本市五城区落户时间满3年；
    ③家庭年收入在2.5万元以下；
    ④家庭人均住房建筑面积 在13平方米以下。
    经济适用住房申请人应同时具备下列条件：
    ①具有本市五城区城镇户口(农村村民和农村集体经济组织成 员除外)，并在本市工作、居住；
    ②在本市五城区落户时间满3年；
    ③家庭年收入在3.5万元以下；
    ④家庭 人均住房建筑面积在13平方米以下；
    ⑤申请人未婚的，须年满40周岁。
    经济租赁房申请人应具备下列条件：
    ① 在本市五城区范围内工作，不符合廉租住房、经济适用住房申请条件的人员；
    ②在市本级建立住房公积金账户的市、区直机关及事业单位编制内的 工作人员，其本人及配偶、子女在本市无住房的；或在市本级建立住房公积金账户且在本市缴纳税款的高新技术企业引进的，经人事部门认定的紧缺急需人才，以及 具有硕士及硕士学位以上或中级及中级职称以上的技术人员，其本人及配偶、子女在本市无住房的。
    2、申请步骤
    申请人到现居住地街道办事处(镇政府)提出申请，领取申请表如实填写后按规定申报；申请经济租赁房到市房管 局一层政务中心领取申请表，按规定办理申请手续。
    
    购买经济适用房的优惠政策
    免征城市基础设施配套费和商 业网点建设费以及契税，减半征收水电增容费等各种税费。建设用地采取行政划拨方式供应，优先给予办理有关手续。另外，经济适用房建设管理费只限于1%～3 %，市场利润被限在3%以下。
    
    经济适用房价格构成
    •住房建设的征地和拆迁补偿安置费；
    • 勘探设计和前期工程费；
    •住宅小区基础设施建设费；
    •建设安装工程费；
    以上4项之和为基础的1 %～3%的管理费、贷款利息、税金、3%以下利润、规费（各地有优惠政策）。商品房除以上8项外，土地出让金，利润不受限制，由市场决定。
    经济适用住房的价格按建设成本确定。建设成本包括征地折让费、勘察设计及前期工程费、建安费、小区内基础设施配套建设费、贷款利息、税 金、1%～3%的管理费。经济适用房以微利价出售。只售不租。其 成本价由7项因素（征地折迁费、勘察设计费、配套费、建安费、管理费。贷款利息、5%以内的利润）构成。出售经济适用房实行政府指导价其售价由市、县人民 政府根据以上几项因素综合确定。而且定期公布不得擅自提价销售。
    
    经济适用房与商品房不同之处
    • 获得土地的方式不同，经济适用房建设用地实行行政划拨，免交土地出让金；商品房采用出让方式须交纳土地出让金；
    •成本结构不同；
    • 租售政策不同，经济适用房只售不租，商品房不受限制；购买条件和对象不同，经济适用房享受政府优惠，其购买对象是特定的，只供给城镇中低收入家庭，因而要 实行申请审批制度，商品房购买对象和条件不受限制；
    •价格政策不同，经济适用房出售实行政府指导价，不得擅自提价出售。商品房出售价格完 全由市场决定。 居民个人购买的经济适用房产权归个人；
    房屋的产权分四部分：使用权、占有权、处置权和收益权，与商品房相比经济适用房的 产权只在收益权上与它们不同。商品房上市出售后，收益全部归个人所有。
    
    购买经济适用房的人群条件
    《经 济适用住房管理办法》第二十条规定，符合下列条件的家庭可以申请购买或承租一套经济适用住房：
    (一)有当地城镇户口（含符合当地安置条 件的军队人员）或市、县人民政府确定的供应对象；
    (二)现住房面积低于15平方米的住房困难家庭；
    (三)家庭收入低 于2300元人民币；
    (四)市、县人民政府规定的其他条件。
    
    购买经济适用住房的税费
    1、 在交易过程中：
    ①契税：买方缴纳房价款的4%；建筑面积在120平方米以下的减半交纳，即交2%。
    ②买卖手续 费：120平方米以下（含120平方米）的，每套250元；120平方米以上的，每套500元。
    ③印花税：买方房价款的0.5‰。
    ④ 公共维修基金：购房款的2%。
    2、在申办产权证过程中：
    ①登记费：每建筑平方米0.3元。
    ②房屋 所有权工本费：每证收费4元。
    ③印花税：每件5元。
    
    购买经济适用房注意事项
    由 于经济适用房在项目位置、建筑规划设计等方面存在这样或那样的差别，所以在购买时应该注意以下一些问题，
     一、位置
    虽 然经济适用房的价位人们能接受，但人们不能接受的是它的位置。因为位置即代表着长期的交通。
    经济适用房项目大部分均位于城乡结合地区。
    有些经济适用房小区到市区的公交线路和可选择的站点又相对较少，几年后的事至少无法让购房者牺牲现在的工作或事业。
    二、 户型
    购买经济适用房时，同样要搞清分摊面积、使用面积等概念，充分考察户型。购买时不追求大面积大的同时也增加房价、物业管理等费用 �，应更注重居室功能。在有条件进行户型选择时，应尽量以专业衡量标准去做选择。现时流行的居室八大功能即包括起居、就餐、厨卫、就寝、储藏、工作、学习 以及阳台。
    三、合同及补充合同
    按新《合同法》规定，实行约定优先原则，所以在合同或补充合同中的条款必须签订全面。购房者应在充 分了解和考察预售许可证、项目施工情况、产权问题�有些经济适用房项目是某些单位自建房或联建房，购买前一定要问清销售许可证和产权等重要情况、物业管理 等基础上，仔细研究清楚合同的每一项，并在补充条款中对交房时间、面积误差、关键的配套设施加以约定，并注明开发商在每项违约时的惩罚办法，必要时请专业 律师，考虑清楚了再签才比较妥当。不要偏信广告宣传或是售楼人员的口头承诺，否则后悔莫及。
     四、交房
    房建好后，通过相关主管部门的竣工验收和装修装饰等程序后便可入住了，在开发商交房时别忘了向开发商要“使 用说明书”和“质量保证书”两书。这过程的许多问题最好都一一搞清楚为佳。
    由建设部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行联合颁布的《经济适用住房管理办法》正式施行。该《办法》首次将集资、合作建房纳入经济 适用房的范畴。《办法》还规定，此前已经购买和签订买卖合同或协议的经济适用住房，仍按当地原有规定执行。
    
    购买经 济适用房的具体步骤
    因每地都不一样，所以我们以北京为例：根据北京市人民政府办公室厅京政办发〔1999〕4号文件，开发建设单 位预售经济适用房应当到市国土资源和房屋管理局办理《北京市经济适用住房销售许可证》，开发商销售经济适用房，实行政府限价的政策，开发建设单位只可在最 高限价以内调整不同楼层和朝向房屋的价格。具体的程序是：
    （1）居民购买经济适用住房，凭所在单位或有关部门出具的家庭年收入在6万元以下的证明文件、本市城镇居民常住户口卡、居民身份证，到开 发建设单位办理购房手续。
    （2）需要贷款的，由购买人凭登记后的经济适用住房预售（买卖）合同，到建设项目所在地的房屋土地管理部门办理抵押登记手续，房屋土地管 理部门应在登记后的15个工作日内办理完抵押登记手续。
    （3）买卖双方在房屋交付使用后的30个工作日之内，到建设项目所在地的房屋土地管理部门办理产权过户手续，办理房地权属证件。其中，购 买本单位利用自用土地建设的经济适用住房，由该单位统一到房屋土地管理部门办理上述手续。