大同置业者购买房子过程中如何维护自己的权益

摘要：大同近些年房地产市场逐渐的火热，很多高楼大厦随着地产的火热也渐渐的兴起。但在这些浮华的背后，出现了很多置业者权益受侵犯的事件，在315即将来临之际，小编为大同广大的置业者汇总了一些维护自己权益的方法，让广大的职业者告别楼市中的那些烦恼事儿。

房屋质量问题

    最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”同时，商品房依照《建筑法》第六十一条规定交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，依照国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条、建设部《商品房销售管理办法》第三十五条规定，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权解除合同，并请求赔偿损失。

配套缩水问题

    《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条明确规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”按照我国建设部《商品房销售管理办法》规定，买卖双方没有特别约定，售楼广告不能作为证据。很多购房者都是冲着开发商做的广告来买房的，如果在订立购房合同时，将上述广告内容明确写入购房合同，这一麻烦就可以避免，这样开发商便会受到合同的约束。

物业管理问题

    《物业纠纷》主要介绍了中华人民共和国物权法（节录）、物业管理条例、业主大会和业主委员会指导规则、最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释、最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释等内容。《物业管理条例》的出台，也为业主提供了有力的法律依据。根据相关规定：“居住小区物业管理的启动性经费由该居住小区的开发建设单位按照建安费2%的比例，一次性交付给物业管理委员会或物业管理企业。”文件规定，该经费和大、中修费等费用要纳入公共维修基金，并列入产权人账户名下。

面积缩水问题

    《商品房销售管理办法》第二十四条经有关部门批准以后，商品房的面积可以变更，但要在10日内通知购房者。在接到通知的15日内，购房者可以作出退房的书面答复。在此期间内未作书面答复的，视为同意变更。开发商没有在规定的期限内通知，购房者有权退房。如果退房，开发商要承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条(1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持;(2)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。　

延期交房问题

    根据我国《合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，业主在购房后遇到开发商重大违约的情况，通常可以两种方式解决，一是解除合同，返还房款及赔偿损失；二是继续履行，要求开发商承担违约责任，支付违约金，当然若违约金不足以弥补损失，还可以要求赔偿损失，但二者并用总额要以实际损失额为限。1、开发商交房日期一拖再拖，购房者可以视情况，依据合同约定的违约责任条款，通过诉讼手段要求开发商承担相应责任，或者在三个月的合理期限催告无效后，通过诉讼手段解除合同，要求开发商承担违约责任及返还房款；2、购房者不认可开发商所交付房屋而拒绝收房，购房者在严格按照法律规定或合同约定标准的基础上，若开发商交付房屋不符合相关标准，有权拒绝收房，并由开发商承担由此产生的相关责任；3、开发商称遭遇不可抗力，《民法通则》第一百五十三条规定：“不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”除非开发商能举证证明确实存在符合法律规定的不可抗力情形时，才具备免除其承担违约责任的可能。而如果是因为政府的违约行为造成业主索赔等间接损失的，开发商可依照约定与相关部门进行协商或通过诉讼方式解决。4、合同中没有说明延期交房违约责任遇到这样的情况，购房者可诉请人民法院，并以生效裁决确认的违约金数额为准，由开发商承担延期交房期间所发生的费用。

交房无证问题

    很多购房者之所以交了钱迟迟办不到房产证，就是因为开发商不具备或不完全具备法定的销售条件。目前由于各方面的因素，产权证发放比较慢，但也应限定适当的日期，开发商不能无限制地拖发产权证。购房者在订立合同前，有权要求开发商出示相关证件或者通过律师调查一下对方是否具备开发条件，这样就有一个安全的防范机制，降低购房风险。迟迟不能下发产权证的不利影响很多，如不能合法出售等。所以建议消费者选择有实力的大型知名房地产开发企业可一定程度上避免此种情况的发生。