机关等成开发商热衷客户房产团购暗藏权力寻租(3)

2011-05-07 来源：0352房网编辑：编辑小冯

　　某房地产销售公司经理吴畅(化名)告诉记者，在房地产业内，当房地产商的自有资金不足以支撑整个项目的开发时，提前进行销售回款往往是他们所想到的第一条解决资金之道。

　　“一般来说，在一个项目里，开发商自有资金多的占40%-50%，少的占20-30%，其余资金要靠别的途径来获得。”吴畅说，资金来源无非三种，银行贷款、社会渠道筹集融资和销售回款。银行贷款要求四证齐全，但如果真的拿到这四个证的话，都可以卖房子了，不需要贷款了。所以，要么就是得不到贷款，要么就是没必要贷款，这一悖论令贷款渠道越来越窄，而社会融资又涉及到复杂的股权分配问题，所以以提前认购的方式进行前期回款成为常规做法。

　　“这样做，开发商的资金有个底，对市场心理也有个底，什么人、多少人需要买这个房子，需要什么户型，后期的定价也有了参考。”吴畅说。

　　随着监管部门对商品房预售管理越来越严格，“团购”成为开发商打政策“擦边球”的新方式。正如李家有所认为的，团购意向金只是约定买卖方式，不是一种买卖行为。

　　李家有对中国青年报记者抱怨，“这些团购协议，全是周边单位主动找上门来要求签的。”他称，伦华地产对“团购”并不热衷，因为“签了团购协议后，要保留那么多房源给团购者，制约了销售主动权，掌控利润空间的主动权也不在了。”

　　吴畅认为，如果真的按前期团购价来卖，开发商牺牲的利益的确比较大。“团购价5000元不到，但一年后周边房价都涨到了7500元，等于涨了50%，折成利息算，比银行贷款利率高多了。”

　　这也许正是伦华地产在众多购房者的围攻下仍坚持收回“定价自主权”的原因。

　　一个现象是，每当有关于房产团购的消息放出时，购房者总是趋之若鹜，争相报名。“天骄北麓”的购房者与开发商谈判时，对方说，团购者明知项目证照不齐却贪图便宜，这事儿是“一个愿打一个愿挨”。

　　吴畅指出，团购者买房有一个很大的特点就是，不属于刚性需求，不是一次购房，不急着住，可以等。哪怕是过了两三年以后才交房。

　　“这两起事件只是少数曝光的，还有大量没有暴露的，或没有产生不良后果的，大家都默认了，还把团购当成一种正常的事情来看，当成一种新的投资理财的方式。”吴畅说。

　　中国青年报记者曾就预售房监管问题向昆明市住房和城乡建设局发去书面采访函，但截至发稿时未能得到回复。根据有关法律法规，未取得商品房预售许可擅自预售商品房的应处以没收违法所得，可以并处已收取的预付款百分之一以下的罚款。

　　但业内人士透露，并未听到任何处理结果。记者在“天骄北麓”售楼部看到，该楼盘销售已飘红大半。

　　目前，部分购房者已委托北京盈科(昆明)律师事务所帮助维权，该所律师卜传武说，民事方面只能就伦华地产收取意向金过程中存在民事欺诈的情况进行起诉。

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