贾卧龙：内地楼市如何向香港“取经”(2)

2012-10-10 来源：贾卧龙博客编辑：诗诺

　　香港土地出让方式对内地的借鉴作用

　　土地是房地产行业的命脉，土地出让制度对房地产市场的发展有着巨大的影响。在1998年以前香港执行的是定期卖地制度，但亚洲金融危机后，香港楼市大跌，同时房地产企业停止购入土地，地价大幅度下跌，严重冲击了港府推行多年的土地拍卖政策。港府为了保证土地不被贱卖，暂停了土地拍卖，转而执行“勾地”政策。

　　所谓“勾地”，即每年由地政署公布当年的勾地表，发展商对“勾地表”内任何一幅土地有兴趣的话，可以向政府提出申请，申请人必须为购买该幅土地开出最低价并交缴按金。如果申请人的出价符合政府按公开市场价格所作的评估，该幅土地便会以公开招标或拍卖的形式出售。如在拍卖当中该底价不保，政府会收回该幅土地，以保证不贱卖资产。

　　在内地，现在施行的主要是土地“招拍挂”制度，即国家土地资源出让、买卖的招标、拍卖、挂牌制度的简称。招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为;拍卖出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为;挂牌出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竟买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。

　　建国后很长一段时间内，我国的土地使用制度是无偿、无限期、无流动的行政划拨使用制度，这种土地制度存在着土地资源配置不合理、利用效益低、土地浪费严重，产权关系混乱等弊端。招拍挂制度的施行有效地弥补了上述不足，是一种进步，但并不是说当前的招拍挂制度就是完美的，它也有它的弊端。从目前看，我们不管是招标、拍卖或者挂牌，大概只有一个标准，就是价格标准，通常的情况下是以“价高者得”为唯一的衡量标准，而不限制他的资格，也不限制他的其他相关条件，这就容易产生问题。在土地垄断的条件下，以价格为唯一标准的话，非常容易导致地价的飞涨，从而带动房价上涨，也容易使政府过度依赖卖地收入而被“土地财政”绑架;谁有钱谁得地，会导致许多非专业的财团涉足房地产，从而影响土地的最大功用和整体规划;招拍挂过程不透明，在利益驱使下容易滋生“权力寻租”等腐败问题;拆迁补偿的不公平，会有强拆等问题的发生，影响社会和谐。

　　同样是土地归政府所有，香港在土地出让这方面要比内地先进许多。首先，香港在土地出让方面的法律制度非常健全，出台了包括《香港房地产法》、《收回官地条例》、《土地征用法令》、《地契条款》、《拍卖地产条例》等法律条例，为土地问题提供了法律准则和保障，政府只是根据法律来管理土地问题，所有要使用土地的人都需要通过土地市场获得土地，既有垄断控制，又有自由转让。香港对批出土地的监管非常重视，直至批租期满收回，发现发展期内违反契约条款的，轻则罚款，重则无偿收回土地甚至控上法庭，这方面我国内地做的功课明显不足。目前内地城市土地管理制度基本是仿照香港的做法，但还未形成一套比较健全的土地法律体系，对已批出土地和未批出的闲置空地的监督管理很不到位。香港的土地批租有严格的批地程序和要求，用地要求在《批地条款》有详细的说明，目前内地各城市在批出土地时，土地合同中也有各种要求和条件，但协议用地量太大，拍卖招标只占很有限的份额。土地收回方面，香港政府有一条重要的政策，就是公平合理地赔偿，使受影响的人士不但可收回土地损失，也可收回商业损失，内地在收回土地时补偿则有欠公平，有的城市甚至官商勾结，强行拆迁，近年来在不少城市和地区引起的民怨颇多。

　　内地的土地出让改革可以借鉴香港的“勾地”制度，比如先限定房价，然后开始让开发商竞买地价，在拍卖土地时还可以添加一些条件，比如设计方案、绿化、保障房建设等发面的竞争等，资质优者得地。另外还要尽快建立健全的土地法律法规，并加强土地出让方面的监管，在保证房价基本稳定的前提下，增加土地供应，缓解市场矛盾。

　　香港与内地的房地产市场有着许多的类似，也有很多的不同，我们在今后的发展中还是要积极的借鉴香港模式中的有益方面，并根据实际情况加以改进，如此才能保证房地产市场今后的健康发展。

（责任编辑：0352房网）