房价“深度下跌”成为2012年业内人士一致观点
2012-01-11 来源：0352房网 编辑：狄海霞
2011年房地产市场萧条落幕之际，依靠卖地换取巨额业绩收入的简单模式已经不可持续与复制。当各种新兴产业开始替代房地产市场发展成为北京、上海等地的新增长路径之时，房价的合理回归，总算具备了充足的“纵向发展理由”。
过量的新增供应，让2012年的房价走势，可能在2011年的基础上呈现下跌。瑞银预测，2012年上半年，房价会继续下跌5%~20%，由于房地产市场的整体趋势不被看好，2012年国内房地产股的估值也许会再创新低。
新增供应超楼市需求
1月10日举行的 “2012中国地产新视角高峰论坛”上，任志强、刘晓光和黄怒波等地产大佬纷纷亮出观点，认为降价是2012年房地产市场大势所趋，争论的焦点也仅限于降幅多少而已。其中，黄怒波最为悲观，认为房价降幅甚至将高达30%。
同时，近日瑞银大中华研讨会发布的数据显示，2011~2012年度，全国商品住宅的供应或超出需求20%~40%左右。根据瑞银的估算，只有当新增供应降低28%，市场才能重新回到平衡状态。上海市统计局数据显示，1~11月商品住宅新开工面积2187.02万平方米，增长19.1%，但同期商品住宅销售面积仅为1211.7万平方米。
大佬集体看跌2012年楼市
1月10日，首创集团总裁刘晓光就在“2012中国地产新视角高峰论坛”上公开表示，今年的房价会有下浮的可能性，但并不会出现暴跌，跌幅应该在“百分之十几”。在坚持调控政策不动摇，新增供应仍处于高位的2012年，虽然开发商还不至于遭遇大面积洗牌，但房价下跌似乎已成为业内共识。
刘晓光的观点得到了林达集团董事长李晓林的赞同，他认为，如果今年GDP增幅达到7.5%，那么房价降幅将达到20%。阳光100置业集团常务副总裁范小冲认为，“2012年房价会有下调，但是肯定不会是大幅下调，因为政策收紧的极限已经到来，现在开始慢慢回调。”
相比之下，中坤集团董事长黄怒波更悲观。他认为，尽管信贷调控措施可能会改变，但本轮楼市调控不会停止，因此房价降幅应该在30%。范小冲同时表示，二、三线城市房价不会出现较大的滑坡，但总体而言，不排除个别现金流非常紧张的项目为了活命，房价出现“跳水”。
深度调控仍难止房价下跌
另外，令人担忧的开发商资金链问题，在华远地产总裁任志强看来，并没到最糟糕的时候，2011年开发商的开发资金和到位资金的比例是1：1.78，仅比2009年略低。他认为，房地产没有媒体说得那么悲观，但在现有政策下，今年的开发商土地购置量仍将呈现下降趋势，并可能会持续较长时间。
上海易居房地产研究院此前发布的数据显示，截至去年12月底，包括北上广深等一线城市在内的十大典型城市平均销存比已经达到14.4，已经达到了两年内的新高，呈现迅速上升势头。而包括杭州、南京在内的典型二线城市新建商品住宅存销比快速上涨，由1月的6.0上升到12月的15.3。
在市场去库存严峻的情况下，超过常规需求的新增供应，显然会让未来的市场更加趋于悲观。根据预测，今年的新增商品住房供应将达到11.13亿平方米，比去年的10.3亿平方米更高，但市场需求量据预测仅为8.04亿平方米。
开发商流动性趋于紧致
瑞银执行董事李智颖由此认为，远远超过需求的供应，对市场的影响，甚至超过了目前尚不明朗的政策，成为令房价下跌的最主要因素。但中房信分析师薛建雄说，上述新开工的数据，包括了保障房。只是，排除掉保障房，以目前的销售量来看，新增供应确实比较大。
只是过量的新增供应存在种种不确定性。上海同策咨询顾问有限公司研究总监张宏伟说，市场成交的低迷，会令开发商放慢施工速度。而薛建雄则认为，当银根放松，或者楼市调控政策放松时，暂时大于目前销售的实际供应会被市场释放的巨大需求所吸纳，重新产生供不应求的现象。
在销售放慢的背景下，开发商的流动性有可能进一步趋紧。瑞银认为，如果2012年的销售同比下降30%，大部分公司都会遇到现金流压力。而由于土地出让收入的下滑，土地增值税的清算速度会加快。因此，瑞银并不看好内地房地产股2012年的盈利，称整体估值将创新低。
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