任志强：保障性住房成为政府政绩的展现

2011-08-31 来源：0352房网编辑：狄海霞

　　目前，保障性住房制度还很不完善，为此，我国已经提出要加大保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展。那么，相对于保障房，地产界的名人有什么不同的观点和看法呢?我们对此采访了北京市华远地产股份有限公司董事长任志强，我们一起来听一听任总的高见。

　　0352房网：任总，从我们2011年的走访情况来看，大家觉得2011年开篇不太好。是不是对行业来说，2011年是一个不太美妙的起点呢?

　　任志强：开发商不能天天想过年，冯仑说你不能老像度蜜月一样，日子长着呢。2011年政府的政策可能是不太好，有限购、限贷，不过在我看起来，打击投资和投机的方法不对。

　　0352房网：就是你比较坚持的，政府用的这个方法用错了?

　　任志强：对。限购城市减少一些投资的需求，这对市场经济来说，无论如何都是不好的，但不能说市场不好。我们最主要担心的是，限购并不是要解决投资需求问题，我们现在提高利率，提高购买门槛，限购限制了消费需求，其中，改善型消费需求受抑制的影响很大。

　　但我不认为市场不好，2005年之后预售房制度让预售的情况远远大于竣工的情况。与销售比例相比，现在每年竣工的比例越来越低，比如说去年新开工面积10亿多平方米，竣工面积大概是6.1亿平方米。住宅部分去年竣工6.1亿平方米，但是去年销售了八、九亿。竣工数字里包括不可销售的部分，如机房，民房、车库等，但实际上销售里不包括这部分。所以算下来，预售的比例在不断扩大，预售和竣工的比例大概已经达到1.89。

　　0352房网：这个预售与竣工的比例是一直都在增长的?

　　任志强：确实。这个数据一直从1.1上升到2010年的1.89，2011年上个季度这个比例是1.73，2011年第四季度可能到1.8多。今年上半年竣工了2亿多平方米，销售了4亿，现在竣工与销售的比例就是1：2。所以，从这个情况来看，销售情况并不是不好，不能说市场不好，如果市场不好的话，就是竣工大于销售。

　　现在市场上有一些数据说库存达到多少，这个数据是按有销售证的来计算的，再加上一些现房，这两个数据加起来就有很多。而且，相当一部分产品还在地平线上或者什么都没完成的情况下就领到预售证了。可能到结构完善的时候要五六个月，五六个月以后再销售或许也没有什么影响了。

　　开发商现在手里拿到的钱是已经销售的，这样一来，去年竣工的实际上补前年的销售，今年竣工的要补去年的销售，明年竣工要补今年的销售，这样累积起来后，还有一个很大的差，这就意味着开发商手里的钱盖的房子，实际上利润或资金已在手里了。

　　所以，下一步投资增长可能会下降，下降主要是因为新开工部分。市场好与不好主要看两个表现：一个是新增，新增开工现在已经趋于下降了，竣工、开工趋于下降的话，其实新增投资也会趋于下降的。

　　0352房网：新增开工下降是大家资本不够，还是对政策信心不够?

　　任志强：新增开工下降包括两个部分：一个是土地新增不够，上半年新增土地才20%多，北京才10%多。实际上，我们在土地上的投资分四块：一块是土地购置，一块是基础设施，修桥铺路，一块是基本建设，一块是装修。现在，正在施工这一部分并没有减少，但购置土地减少了，新开工减少了，这两个部分实际上就有下降的趋势。

　　2011年我们的土地只卖了7000多亿，按前年来算，如果下半年土地收入翻一倍的话，也就是1.5万亿，与去年的3万亿相比，同比下降50%。即使再增加一些，也就是2万亿，与去年相比也差得远。政府土地收入起码减少了1万亿。

　　在施工方面，我们看其中一个指标。欠施工队钱的比例在增长，也就是应付未付款增长了26%，这个减少了之后，大家可能就没有更多的钱拿来新开或者用于其他。这个增长不等于没钱投资，只是资金不雄厚。所以，这表示后面的投资会有所下降。

　　我们这个数据，从一季度的36%到现在的32%已经下降了4个百分点，估计后期可能每月要下降2个点，这样的话，到年底就剩下18%了。与年初36%的增长相比，下降了一半了。所以，如果保障性住房能够顶上的话，可能还会维持在24%左右的投资增长率。

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