力波：楼市的“2012”意味到底着什么呢
2011-05-25 来源：0352房网 编辑：编辑小冯
再过半年就到古代玛雅人世界末日的预言了，人们怀着半信半疑的恐慌心情，等待着这个日子的来临。不论世界末日是否来临，很多专家学者都喜欢对未来下一番断语，学着古代玛雅人的口吻，对未来做一些预测，信不信由你。这不，谢国忠，谢大师19日在上海陆家嘴论坛的“湘江夜话”上，就放出狠话，预测：“3年内房价将下跌 40%-50%!”此话一出，震惊四座，记者纷纷上前求证，谢大师一本正经地表示：“近期房价成交很低迷，媒体公布的房价还在上涨不可信。”在谢大师看来，随着以控制通货膨胀为目的的紧缩货币政策的落实，楼市房价已经呈现出下降的行情，并且在3年内下降达40%-50%。如果这个预言，果然变成现实，那么楼市的“2012”就到来了。
不管谢大师的预言准不准，但预测楼市房价的下降幅度却是合理的。如果按楼市房价的租售比，也就是投资回报率来计算，确实楼市房价的投资回报合理价位需要下降40%-50%，因为现在平均200万的住宅房的年租金毛收入仅为3万元，投资回报率为1.5%，而一年定期存款利率为3.75%，每年居民消费指数CPI接近5%，这样与年存款利息相比亏损2.5%，与CPI指数相比亏损3.5%，单纯从投资回报率的角度来看，楼市房价平稳都是亏损，如果楼市房价下跌，那就是巨亏，下跌至30%一下，那几乎意味着倾家荡产，也就是说，购房时的首付款，全部亏个精光!那楼市房价下跌至40%-50%，那就是说，不仅房子没了，而且还欠了一屁股的债，即使用现金购房，也同样承受不起这样大的金钱损失。然而，从投资合理回报角度来看，楼市房价下跌40%-50%却是合理的。如果200万的房子下跌至100万，每年租金收入3万，虽然仍然是亏损，起码接近3.75%的年存款利息。还是在可承受的范围内。按照国际惯例，房地产投资租金回报率为8%左右，那么，楼市200万的房子的合理价位应当是40万左右。在加拿大、美国，不论房地产价格怎样浮动，其租金回报率总是在8%左右。因为在那里房地产投资是长线投资，必须保证8%的回报率，才有投资价值。照此算来，现在楼市200万的房子买40万较为合理。之所以楼市可以将40万的房子卖到200万就是因为楼市房价每年有100%以上的涨幅，可以抵消租金收入过低带来的巨额亏损。假如楼市房价仅上升10%，也不足以抵消亏损。何况，楼市房价随着流动性泄涨和CPI指数的回落，房价下跌不可避免，此时此刻，谁敢投资房地产?
楼市的“2012”意味着什么?意味着国民经济的崩溃，中国资产从历史性的最高位跌落至历史性的最低位，200万的房子跌至40万，幅度为80%，这是国家难以承受之重，随之而来的是业主“退房潮”、银行“倒闭潮”、政府的“破产潮”，国家的社会财富一夜之间化为乌有。不要以为这是耸人听闻的道听途说，就连具有丰富学识的谢大师都预言，3年之内中国楼市房价下跌一半，我们更应当相信，楼市的“2012”预言不假，如果在执迷不悟，悔之晚矣!
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